서울·역세권서 눈돌리면 수익률 보인다

경기도 하남시에 사는 진 모(65)씨는 그 동안 모아둔 자금을 가지고 서울 강남 오피스텔에 투자하려고 했지만 수익률이 계속 떨어지고 있다는 소식에 고민이 깊었다. 부동산 투자 컨설팅에 자문도 해보고 거래 은행 부동산 PB와 상담도 해봤지만 확신이 서지 않았다. 전문가들의 공통된 조언은 초기 투자금이 낮고 공실이 많지 않은 곳으로 알아보라는 것. 진 씨는 결국 발품을 팔아 최근 경기도 수원시 권선동 오피스텔 2채를 매입했다. 월세 수입은 한 달에 140만원, 매입가격은 총 2억8,000만원 정도였다.

진 씨는 "서울 강남권은 매입가격이 너무 높아 수익이 나지 않는다고 해 경기도 안양시와 수원시 등을 돌아봤다"며 "수익률도 5% 후반대로 나쁘지 않아 투자를 결정했다"고 말했다.

지난 2년간 공급이 집중됐던 오피스텔과 도시형생활주택에 대한 수익성 악화 우려가 확산되고 있다. 하지만 시장 전문가들은 지역과 상품만 제대로 골라낸다면 여전히 일정 수준 이상의 수익을 얻을 수 있어 수익형 상품 중에 오피스텔과 도시형생활주택 이상 가는 것이 없다는 의견이다.

강남구 역삼동 S 공인 관계자는 "역세권이나 대로변 오피스텔은 상대적으로 수요가 많기는 하지만 매입가격이 훨씬 비싸다"며 "역과 큰 도로와 조금 떨어져 있지만 걸어 다니기 불편한 곳이 아니라면 투자성이 있는 곳이 많다"고 말했다.

◇ 전반적인 수익률 하락세…평균보다 높은 곳도 있어= 부동산114에 따르면 서울시 오피스텔 연도별 수익률은 지난 2009년 이후 지속적으로 하락했다. 올해 7월까지 서울 오피스텔 연간 수익률은 5.46%로 2009년(5.95%)보다 0.49%포인트 하락했다. 경기도도 마찬가지로 같은 기간 6.55%에서 5.94%로 0.61%포인트 하락했다.

수익률 하락은 공급 확대 때문이다. 2012년 1만3,560실 정도였던 오피스텔 입주 물량은 올해 3만2,064실로 2배 이상 증가하는데 이어 내년에는 4만131실로 큰 폭으로 늘어날 것으로 예상된다.

도시형생활주택도 마찬가지다. 도시형생활주택은 2009년 1,688가구가 인허가를 받았지만 지난해에는 12만3,949가구로 급증했다. 올해 상반기에는 3만7.657가구로 증가세가 한풀 꺾였지만 지금까지 도시형생활주택 인허가 물량만 해도 26만가구가 훌쩍 넘을 정도다.



함영진 부동산114 리서치센터장은 "최근 2~3년간 특정지역이 공급이 집중돼 수익형 부동산의 투자성이 크게 훼손된 상황"이라고 설명했다.

하지만 공급과잉 우려에도 불구하고 여전히 오피스텔과 도시형생활주택은 여전히 일정 수준 이상의 꾸준한 수익을 기대할 수 있는데다 상가 등에 비해서는 리스크가 적다는 점에서 여전히 투자 매력이 있는 상품이다. 특히 주거용 수익형 부동산 상품은 5~6%대의 수익률을 기대할 수 있다. 실제로 전국 오피스텔의 평균 연간 수익률은 최근 하락세를 보였지만 여전히 6%에 가까운 투자수익률을 올리고 있다. 같은 부동산 상품인 상가나 빌딩에 비해서 좋고 연이율 3%대의 은행 정기예·적금보다도 높다.

특히 지역이나 상품에 따라 평균 이상의 수익률을 보이는 상품도 많다. 예컨대 구로구 구로동 'H' 오피스텔의 경우 전용 59㎡형 오피스텔의 임대료가 보증금 2,000만원에 월 95만원을 받고 있다. 이 오피스텔의 매매가는 2억1,000만원 가량으로 임대수익률은 연간 6% 정도에 달한다. 매매가격이 1억7,500만원 안팎인 노원구 중계동 'B' 오피스텔 42㎡형 역시 보증금 1,000만원에 월 임대료가 75만원 정도로 5.5% 정도의 수익률을 기록하고 있다.

◇'서울 도심보다 수도권 부도심'…이면도로 물건도 잘 살펴봐야= 따라서 주거용 수익형 부동산에 투자하기 위해서는 지역과 매물을 보는 눈을 기르는 것이 우선이다.

우선 무턱대고 역세권이나 대로변 오피스텔을 선호하는 경향은 버려야 한다. 이들 지역의 오피스텔이나 도시형생활주택이 다른 곳의 오피스텔과 도시형생활주택에 비해 공실이 적을 수 있다. 하지만 이런 곳의 오피스텔은 매매가격이 높아 초기 투자금이 많이 드는 데다 월세도 높아 수요층이 한정될 수밖에 없다는 단점이 있다.

따라서 시장 전문가들은 대로변이나 초역세권 오피스텔보다는 이면도로나 역과 다소 떨어졌지만 도보 이용이 불편하지 않는 지역의 물건을 중심으로 투자처를 살펴볼 것을 조언한다.

아울러 서울 강남이나 종로 등 중심업무지구보다는 지역 부도심, 서울 보다는 수도권 오피스텔과 도시형생활주택을 찾아보는 것이 좋다. 보통 서울 강남권 오피스텔 50㎡형대의 월임대료는 100만~110만원 정도. 비슷한 면적의 경기도 안양시의 월임대료는 70만~80만원 정도로 30만~40만원 정도 차이다. 하지만 매매가격은 서울 강남권은 3억원이 훌쩍 넘는 반면 안양시의 경우 1억6,000만원 안팎으로 절반가격이다. 수익률은 서울 강남보다 안양시가 훨씬 좋은 셈이다. 함 센터장은 "수익형 부동산 투자는 초기 투자금은 적게, 월세는 최대한 확보할 수 있는 곳에 투자하는 것이 정석"이라고 조언했다.