이럴땐=97년 보증금 5,000만원에 아파트에 입주하고 전입신고 및 확정일자 날인을 마쳤다. 올초 전세보증금을 1,000만원 인상, 6,000만원에 재계약했는데 최근 이 집에 근저당이 설정됐다. 집이 경매처분되면 낙찰대금에서 6,000만원을 모두 받을 수 있는지.이렇게=재계약 후 6,000만원으로 증액된 내용을 담아 확정일자 날인을 다시 받았다면 낙찰대금에서 6,000만원을 배당받을 수 있다. 그러나 재계약 후 새로 확정일자 날인을 받지 않았다면 최초 전세보증금 5,000만원만 낙찰대금에서 받을 수 있다. 그러나 전입신고에 따른 대항력은 있으므로 낙찰자로부터 전세금 6,000만원을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다. 이 경우 배당신청을 하지 않아야 한다. 전세계약을 경신할 때는 재계약 후 새로 확정일자를 받는 것이 바람직하다.
국유재산 시효취득 가능 여부
이럴땐=61년 5월 전북 군산시 해망동의 국유지(대지) 35평 위에 건립된 무허가주택을 사들여 주택과 대지를 지금까지 사용하고 있다. 매입 당시 땅이 국유지인 것을 알고 있었다. 90년 9월 시청으로부터 대지에 대한 임대차계약을 체결하지 않으면 건물이 철거된다는 통보를 받고 국가와 임대차계약을 체결, 매월 4만원씩 임대료를 지불하고 있다. 최근 신문에서 국유재산도 20년 이상 점유하면 소유권을 취득할 수 있다는 기사를 보았는데 점유중인 대지의 소유권을 본인이 가질 수 있는지.
이렇게=대지를 소유할 수 없다. 사유재산의 경우 타인소유의 부동산을 등기부상 소유자와 갈등없이 점유자 소유로 인정받으며 20년 이상 점유했다면 점유자가 해당 부동산의 소유권을 취득할 있다. 이를 시효취득이라고 한다. 국유재산은 시효취득의 대상이 아니었으나 91년 헌법재판소의 판결에 따라 잡종재산(관공서 등 행정의 목적으로 사용되고 있지 않는 부동산)에 한해 시효취득이 허용됐다. 그러나 최초 점유당시 국유지인 것을 알고 있었다면 시효취득의 대상이 되지 않는다. 또 국유지인 점을 몰랐더라도 점유 기간 중 임대차 계약을 체결했다면 점유자가 시효취득의 의사를 포기했다고 판단돼 부동산의 소유권을 가질 수 없다. 최초 점유 당시 국유지인 사실을 모르고 20년 이상 국유지를 사용해왔다면 지방자치단체의 임대차계약 체결요구를 거부하고 소유권이전등기청구를 통해 점유 부동산의 소유권을 넘겨받을 수 있다.
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