「도시지역에 신규 편입되거나 용도변경된 고양시 상업지역이나 주거지역을 노려라.」
고양시는 서울 교외에 위치해 주변환경이 쾌적한데다 서울 출퇴근이 충분할 정도로 가까워 상업지역이나 주거지역으로 바뀌거나 도시지역에 새로 편입되면 투자가치가 급등한다.
이에따라 평소에는 이같이 도시계획이 변경되면 곧바로 시세에 반영돼 지가가 올라간다. 하지만 국제통화기금(IMF) 사태로 땅값이 계속 하락하면서 중개업소마다 거래가 거의 끊긴 상태여서 도시계획안이 변경된 이후에도 지가 상승이 거의 이뤄지지 않고 있다.
최근 고양시 도시계획과에는 도시지역에 새로 포함된 지역이나 용도가 녹지에서 주거지역, 주거지역에서 상업지역 등으로 상향조정된 곳에 대한 문의가 빈번하다.
용도지역 변경안이 확정 발표된 직후에는 전화문의를 포함해 하루 50여명이 문의해 와 업무가 마비될 지경이었으며 보름이 지난 최근에도 하루 10여통의 문의전화가 오고 있다. 거래는 거의 없지만 이 토지에 대한 관심은 높다는 얘기다.
경기도의 승인을 거쳐 확정된 고양시 도시재정비안에 따르면 최근 시·군이 통합되면서 일산, 원릉, 벽제 등 3개 지역으로 분리돼 있던 도시기본계획이 하나로 묶이면서 용도지역이 대폭 변경됐다.
신설 예정인 경의선 탄현역 인근 자연녹지 등과 상업·업무시설이 집중된 주교, 성사동 일대 일반주거지역 등 6만2,315평이 일반상업지역으로 변경됐다.
또 비도시지역으로 용도가 지정돼 있지 않던 탄현동 일대 4만9,005평이 일반주거 지역으로, 일산동 일산역 일대와 성사, 백석동 일대 자연녹지 등 3만9,325평이 준주거지역으로 각각 신규 지정 또는 변경됐다.
이에 따라 주거지역은 기존 559만6,250평에서 568만7,000평으로 상업지역은 81만7,750평에서 87만7,250평으로 각각 늘었으며 녹지면적은 기존 484만평에서 503만6,625평으로 확대됐다.
이와함께 자유로~행주산성~농협대~탄현~자유로간 외곽순환도로와 김포~일산신도시~구일산~파주~문산간 도로 등 남북 3개축, 파주 금촌~구일산~원당~서울 은평~구파발 등 동서 2개축 등 광역도로망 및 간선도로망을 확충된다.
특히 신설 예정인 경의선 탄현역과 대곡역 등 2곳에 8,300㎡ 규모의 역세권 환승주차장도 들어선다. 지역별로 특징 규제완화 내용 주변시세 등을 소개한다.
◇탄현역(개설예정) 주변=경의선이 전철화하면서 탄현동 일대에 신설되는 탄현역 주변 2만6,094평이 비도시지역에서 도시지역으로 편입되면서 일반상업지역으로 용도가 지정돼 역세권으로 개발된다. 탄현역과 대곡역에 대형 환승주차장이 들어설 예정이어서 관심을 끈다.
이지역은 비도시지역 당시 준농림지역과 준도시지역이어서 용적률은100~400%, 건폐율은 60%이었지만 일반상업지역으로 변경되면서 각각 1,300%, 80%로 건축규제가 대폭 풀려 건물높이가 4~13배가량 높이 올라갈 수 있다.
탄현동 준농림지의 경우 IMF전에는 대체로 평당 100만원선에서 거래됐지만 현재 가격이 상당히 떨어진 상태다.
◇성사동=성사동 698의2 일대 3만4,122평이 일반주거지역에서 일반상업지역으로 용도지역이 변경되고 성사동704 일대 1만4,974평이 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경됐다.
용도지역이 일반주거지역에서 준주거지역, 일반상업지역으로 변경되면 용적률은 400%에서 각각 700%, 1,300%로 건페율은 60%에서 70%, 80%로 완화돼 기존 용도지역보다 2~3배의 건물이 들어설 수 있게 된다.
성사동 일반주거지역의 경우 IMF전에 평당 200만원선에서 거래됐지만 현재 크게 떨어진 상태로 거래가 거의 없다.
◇기타=일산역주변 1만3,310평이 도시계획지역에 포함돼 준주거지역으로 지정되고 백석동 1234 일대 9,861평이 자연녹지에서 준주거지역으로 변경되지만 모두 역사나 열병합발전소로 개발되는 곳이어서 민간투자가 어렵다.
탄현동 산83 일대 7만6,986평도 도시계획지역에 포함돼 일반주거지역으로 용도가 지정되지만 SBS방송국 건물부지와 아파트가 들어서 있다.
이와함께 벽제동 산1 일대 162만8,358평과 탄현동 산8의1 일대, 덕이동 산97의1 일대 16만174평도 도시지역에 포함돼 자연녹지로 지정된다.
하지만 벽제동의 경우 대부분 산악지역이고 탄현동 덕이동 일대 자연녹지지역도 2011년까지는 개발될 가능성이 낮다.
◇유의사항=고양시 도시계획재정비안이 확정된 상태지만 세부적으로 지번까지 구분되는 지적고시는 금년말까지 진행된다.
따라서 매입을 원하는 사람은 관할 구청에서 도시계획확인원을 떼 지번을 확인하고 고양시 도시계획과를 찾아 장단기 도시계획을 검토한 후 결정할 필요가 있다. 【오현환 기자】
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