정부는 지난해 하반기부터 최근의 `5.ㆍ23부동산안정대책`에 이르기까지 각종 주택시장안정대책을 쏟아 놓고 있다. 특히 5.23대책은 더 이상 나올 대책이 없다고 할 만큼 강력한 대책이 망라돼 있는 듯하다.
그러나 이 같은 대책들이 효과를 거둘 수 있을 것인지에 대해서는 전문가들 사이에서도 회의적인 시각이 많다. 주택시장이 다소 움츠러들지는 몰라도 근본적인 시장안정을 가져오지는 못할 것이라는 지적이다. 오히려 주택소비가 떠받쳐주던 경제마저 더욱 바닥으로 굴러 떨어지게 하는 결과로 이어지지 않을까 걱정하는 목소리도 적지 않다.
정부의 대책들은 수요측면에 초점을 맞추고 있다. 수요를 억제해 주택시장을 안정시키겠다는 게 정부의 해법이다. 그러나 보다 중요한 원인은 공급부족에 있다. 그런 점에서 정부의 대책들은 문제의 핵심을 간과하고 있다.
수요억제에 초점을 맞춘 대책은 일시적인 억제효과를 가져올 수 있겠지만 후에 더 큰 부작용을 초래할 가능성이 많다.
최근의 예만 보더라도 택지경쟁입찰제나 후분양제 등은 시장안정에 기여하기는커녕 오히려 수요자들의 불안심리를 부추겨 주택구매 심리를 촉발시키고 시장과열로 이어지는 빌미를 제공했다.
우선 토지공사 등이 개발한 공공택지의 공급방법을 현재의 감정가분양방식에서 경쟁입찰방식으로 변경할 경우 민간택지개발이 제한되고 있는 현실에서 치열한 입찰경쟁이 불가피하다. 이는 택지가격의 급상승과 분양가 인상, 기존주택가격의 동반상승을 유발해 주택시장의 혼란을 초래할 것이 분명하다.
특히 주택 분양가가 평당 1,300만원을 웃돌 것으로 예상되고 있는 판교신도시의 경우 택지공급시 경쟁입찰방식을 도입하면 과당경쟁으로 인해 택지가격이 천정부지로 급등할 것으로 예상된다. 결국 소수의 자금력 있는 일부업체만이 공공택지를 독식하는 결과를 초래해 특혜성 정책이라는 비난을 받을 소지도 크다. 또한 경쟁입찰방식에 의한 공공택지의 공급은 저렴한 택지의 안정적 공급을 목적으로 한 택지개발촉진법령의 근본 입법취지에도 정면으로 배치된다.
따라서 정부는 도입결정이 잠시 유보된 공공택지 경쟁입찰제를 철회하고 현행의 감정가분양방식을 유지하는 것이 바람직하다.
정부에서 도입을 검토하고 있는 `아파트 후분양제`도 주택시장안정을 저해하는 부작용이 만만치 않은 것으로 지적되고 있는 만큼 도입에 신중을 기해야 할 것이다. 현행 선분양제하에서는 2~3년에 걸쳐 계약금, 중도금, 잔금 등을 순차적으로 분납함으로써 주택구입자의 자금부담을 덜어주고 있다. 그러나 후분양제로 바뀔 경우 주택구입자가 수억원에 이르는 구입자금 전액을 일시에 납부해야 하기 때문에 저소득층이 주택을 분양받을 수 있는 기회가 줄어들 수 밖에 없다.
또 이같은 자금부담으로 인한 주택수요 위축과 함께 주택건설에 소요되는 2~3년 동안 주택수급의 일시적 공백이 불가피해 실수요자의 내집마련 기회가 줄어드는 것은 물론 집값 폭등을 불러올 수 있다.
특히 후분양제하에서는 건설기간 동안 토지가격, 인건비, 자재비 등의 자연상승분과 금융비용 등이 가산돼 주택분양가격이 지금보다 40% 정도 폭등할 것이라는 게 전문가들의 의견이다.
이밖에 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`이 올초 시행되면서 그동안 주택업체들의 주요 택지공급원인 준농림지에 대한 주택건설이 전면 금지돼 주택공급위축에 따른 주택시장불안이 가시화되고 있다.
더군다나 택지난이 심각한 수도권지역에서 대체택지로 각광받던 준농림지제도가 폐지됨에 따라 택지난이 우려되는 만큼 부족해진 택지의 원활한 공급방안을 조속히 마련해야 한다.
따라서 정부는 일시적이고 국지적인 부동산 과열현상을 막기 위한 수요억제 위주의 임시방편식 대응책에서 탈피해야 한다. 수요와 공급원칙이라는 시장원리에 따라 특단의 주택공급확대 대책을 시급히 마련함으로써 소비자들이 안심하고 능력에 맞게 내집을 마련할 수 있도록 주택정책을 펴나가야 할 것이다.
<김홍배(대한주택건설협회 전무) >
