한 건설사가 같은 지역, 같은 시기에 분양한 아파트의 평당 건축비가 무려 200만원이나 차이가 난다는 것은 납득하기 어려운 일이다. 두 아파트의 토지비는 반대로 나타나 비슷한 분양원가로 맞추기 위해 건축비를 과대 책정한 것 아니냐는 의심을 사고 있다. 짜맞추기식 건축비 산정은 토지비가 높은 강남보다 땅값이 싼 강북의 건축비가 더 높게 책정된 경우에서도 드러난다. 부동산뱅크가 지난해 서울 동시분양 아파트의 건축비와 토지비를 비교 분석한 결과이다.
같은 지역, 같은 시기에 분양한 아파트라도 토지비가 다를 수 있다. 토지의 구입시기와 금융비용, 그리고 공용개발 여부 등에 따라 토지원가에 차이가 날 수 있기 때문이다. 물론 같은 지역의 아파트라도 어떤 자재를 썼느냐에 따라 건축비가 다를 수 있다. 또 건축비 산정방식을 달리하면 차이가 나는 것은 당연하다. 그러나 같은 건설사가 시공한 아파트의 건축비가 옆 단지의 아파트보다 34%나 비싸다면 검증해 볼 필요가 있다.
같은 아파트의 같은 동에서도 층마다 가격이 틀린 게 아파트 가격이다. 분양 당시 주변 아파트 가격이 높다면 분양가 자율화가 시행되고 있는 현실에서는 시장가격으로 분양하는 것은 당연하다. 민간업체로서는 미분양 등으로 경영에 어려움을 겪을 수도 있는 만큼 가능하면 시장가격에 맞춰 분양해 최대한의 수익을 내려 할 것이다. 반대로 분양가를 규제해 시장가격보다 낮아지면 가수요를 촉발할 우려가 높다.
주택시장이 경쟁체제가 작동된다면 분양원가 공개나 분양가 규제 등의 문제를 놓고 하등 고민할 필요도 없다. 시장원리에 맡겨 놓으면 된다. 하지만 주택업체의 분양가는 담합으로 결정되는 경우가 많고, 그것이 이와 같은 이해할 수 없는 가격산정의 배경이 되고 있다고 본다.
분양원가 공개요구가 나오는 것도 바로 업체사이에서 이런 일이 벌어지고 있기 때문이다. 토지는 재생산이 안되고 주택은 누구에게나 필요한 상품이다. 아파트 같은 고가의 상품에 폭리까지 취하게 용인돼서는 안 된다. 주택 실수요자들이 대부분 서민들이라는 점에서 가격에서 거품은 빼야 한다.
같은 건설업체의 동종ㆍ동형의 아파트인데도 산출된 건축비에 엄청난 차이가 있다면 소비자들은 그 이유를 알 필요가 있다. 건설업체가 분양원가 공개를 원하지 않는다면 적어도 분양가에 폭리가 없다는 사실을 소비자들에게 설명해 줄 필요가 있다. 그러지않는다면 업계의 분양원가 공개기피가 폭리 때문이라는 의심을 면키 어려울 것이다.
<문성진기자 hnsj@sed.co.kr>
