Q: 신 행정도시 건설 후보지에 땅을 보유하고 있습니다. 토지수용에 따른 세금이 걱정 됩니다. 보상금은 적은데 비해 상당 부분을 양도소득세로 내야하기 때문입니다. 보상대금에 대한 양도세는 어떻게 줄일 수 있을까요.
A: 부동산이 수용되면 보상금이라는 대가를 받게 되므로 양도세를 내야 한다. 대체로 수용지역의 경우 부동산의 보유기간이 장기이므로 양도차익이 커 양도세가 많다. 보유기간 동안 쌓였던 부동산 가격 상승 분이 수용시점에 일시에 과세되기 때문이다.
특히 투기지역 부동산은 실제 보상가와 오래 전의 실제 취득가와의 차이에 대해 양도세가 과세되므로 상당한 금액의 세금을 내야 한다. 통상 개발예정지역이나 신행정도시 후보지역 등은 투기수요의 방지를 위해 재정경제부에서 투기지역으로 지정하고 있다. 그러나 투기지역 내 부동산이라 하더라도 대부분 10년 이상의 장기보유자 들이고 자신의 의사와는 관계없이 수용되는 만큼 일정한 요건을 갖추면 실제 보상가가 아닌 수용시점의 기준시가로 양도소득세를 부담한다.
기준시가로 양도세를 신고 및 납부하기 위해선 첫째, 부동산의 취득시점이 개발사업 등을 하겠다고 관보 또는 공보에 고시한 날 이전이어야 한다. 그러나 고시한 후 해당 사업의 사업인정고시일까지의 기간이 2년이 안 되는 경우엔 사업인정고시일로부터 소급해 2년이 되는 날 이전에 수용당하는 부동산을 취득했어야 한다.
예를 들어 개발사업 등의 고시일은 2003년 7월9일이지만 사업인정고시일이 그 해 11월10일이면 사업인정고시일이 개발사업 등의 고시일로부터 2년이 안 되므로 사업인정고시일로부터 소급해 2년이 되는 2001년 11월10일 이전에 부동산을 취득했어야 기준시가로 양도세를 낸다.
둘째 2006년 12월 31일 이전에 개발 등 사업시행자에게 양도해야 한다. 즉 내년 말 이전에 보상금을 다 받거나 또는 사업시행자에게 부동산의 소유권을 이전해야 한다. 위와 같은 요건에 해당한다면 많게는 수 천만원 이상의 양도소득세를 아낄 수 있다.
<유병창 신한은행 PB센터 세무사>
