재건축·재개발 종상향 까다로워진다

서울시가 임대주택 건설이나 결합개발 등 공공목적에 부합하는 경우를 제외하고 단순히 사업성을 높이기 위한 종 상향을 제한하기로 하면서 제2종 일반주거지역의 정비사업이 타격을 받을 것으로 전망된다. 임대주택을 대폭 늘리는 조건으로 올 초 부분 종 상향에 성공한 강동구 둔촌 주공아파트 전경. /서울경제DB

앞으론 재개발ㆍ재건축 사업과 같은 주거지 정비사업의 종(種) 상향이 어려워진다. 서울시가 종 상향 등 용도지역 조정에 관한 세부지침을 확정하면서 요건을 대폭 강화했기 때문이다.

22일 업계에 따르면 서울시는 올 1월부터 도시관리계획에서 용도지역 관리 전반에 걸친 안건을 논의할 때 심의기준으로 활용하는 도시관리계획 수립 지침 중 '용도지역 관리방향 및 조정 기준'을 확정ㆍ운영 중인 것으로 뒤늦게 확인됐다.

서울시 관계자는 "그동안 종 상향은 각 사업에 따라 개별적으로 이뤄졌다"며 "이 때문에 정비사업에서 무분별한 종 상향 요구가 있어왔던 게 사실"이라고 말했다.

시는 새로 마련된 지침은 앞으로 용도지역을 관리하는 통합 기준이 될 것이라고 설명했다.

◇어떤 내용 담고 있나=지침은 제1종 일반주거지역과 제2종 일반주거지역(7층 이하)의 용도지역 변경은 가급적 지양하도록 규정하고 있다.

주거지역 내 용도지역 간 무분별한 변경도 제한한다. 지침에 따르면 ▲제2종은 제2종 일반주거지역 이상과 연접하고 보도ㆍ차도가 구분된 2차로 이상의 도로와 접할 것 ▲제3종은 제3종 일반주거지역 이상과 연접하고 보도ㆍ차도가 구분된 3차로 이상의 도로와 접할 것 ▲준주거는 역세권(지역 중심 이상 역 반경 500m, 지구 중심 이하 250m 이내)으로서 간선도로와 접할 것 등의 입지 기준을 충족해야 용도지역 조정이 가능하다.

이 같은 서울시의 지침으로 그동안 재건축이나 재개발에서 단순히 사업성을 높이기 위해 추진되던 종 상향은 사실상 불가능해질 것으로 전망된다.

다만 시는 공공임대주택 건설이나 결합개발 등 공공의 목적에 부합하는 경우엔 종 상향이 가능하도록 했다.



이 밖에 시는 준공업지역도 면적 총량을 유지하되 미래 산업을 유치할 수 있도록 관리할 방침이다. 녹지지역은 도시의 지속 가능성을 위해 타 용도지역으로의 변경을 억제한다.

◇2종 일반주거 가장 큰 타격 받을 듯=서울시의 이번 결정으로 기준이 까다로워지면서 앞으로 단순히 사업성을 높이기 위한 목적의 종 상향은 어려워질 것으로 전망된다. 종 상향을 통해 사업을 추진하려던 2종 일반주거지역 내 재개발ㆍ재건축 사업은 타격이 불가피할 것으로 보인다. 시에 따르면 서울시내 주거지역 309㎢ 중 2종 일반주거지역은 132.9㎢로 전체의 42.9%에 달한다.

다만 전문가들은 뉴타운 출구전략과 부동산 경기 침체 등으로 정비사업이 지지부진한 상황이라 이 같은 기준 강화가 시장에 큰 영향을 끼치진 않을 것으로 전망하고 있다.

임병철 부동산114 리서치팀장은 "대부분이 제3종 일반주거지역인 재건축보다는 재개발에 영향이 더 클 것"이라며 "다만 최근엔 대부분의 구역이 사업 추진 자체를 꺼리는 상황이라 파장이 크진 않을 것으로 예상된다"고 말했다.

◇공익성 확보가 종 상향 여부 결정=지침은 서민 주거 안정을 위한 공공임대주택 건설이 필요한 지역이나 결합개발 등에 의한 정비사업 등의 경우에는 용도지역 조정이 필요하다고 명시하고 있다. 공공의 목적에 부합하는 정비사업의 경우 종 상향이 가능하다는 뜻이다.

강동구 둔촌 주공아파트는 임대주택 추가 확보를 통해 올 1월 부분 종 상향에 성공한 사례다. 당시 둔촌 주공은 임대주택을 459가구에서 1,006가구로, 전체 가구 수를 1만269가구에서 1만1,066가구로 대폭 늘렸다.

용적률 이양제도를 통해 규제 등으로 사실상 개발이 어려운 지역의 용적률을 사들여 그 지역에 기반시설을 공급하는 방식으로 진행되는 결합개발도 용도지역 변경이 가능하다.