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Q. 안녕하세요. 결혼 2년차인 맞벌이 부부입니다. 부부소득은 월평균 세후 남편 250만원 제가 250 만원정도 됩니다. 남편은 7월과 12월에 600만원 정도씩 성과금이 나옵니다.
현재 15개월인 딸이 있고 둘째를 임신중입니다. 출산 예정일은 올해 12월이고 출산후1년정도 휴직을 할려고 합니다. 6개월은 100프로 월급이나오고 1년까지는 50프로 정도 나옵니다.
현재 저희는 시세 2억8,000만원의 경기도에 위치한 아파트에 살고 있습니다. 주택을 구입할 때 연 4.7%의 변동금리로 1년 상환 5,000만원의 주택담보 대출이 있습니다.
지출은 ▦1년 만기 적금 165만원 ▦개인연금40만원 ▦종신 30만원 ▦화재 12만원 ▦암보험 5만원 ▦아기보험 5만원 ▦적립식 펀드 20만원 ▦아이 양육비(어머님)60만원 ▦생활비(아이한테 들어가는 것 포함)100만원 ▦청약 10만원 ▦각종모임회비 10만원 ▦경조사10만원 ▦대출이자 20만원입니다.
현재 살고 있는 집은 전세(약 2억원)를 주고 내년에 분양을 받아 인근에 30평형대 아파트로 이사를 가려고 합니다.
분양받을 집에 입주하기 전에 현재의 대출을 다 갚아도 다시 2억원 가까이 담보 대출을 받아야 할 것 같습니다. 또 아이가 태어나면 생활비가 더 들어갈 것 같아 고민이 많습니다.전문가님의 조언 부탁드립니다.
A. 최근에 발표된 부동산 활성화 대책인 금리지원 및 세제지원 등으로 집값 상승에 대한 기대감이 높아지고 있어 주택분양시장에 새로운 활기가 되고 있는 것 같습니다. 의뢰인의 질문에 대한 고민에 대해 몇 가지 함께 살펴보겠습니다.
우선 무리한 대출은 피해야 합니다.
몇 년 전만 해도 주택가격이 자고 나면 오르는 때가 있었습니다. 그 때에는 무리하게 대출을 받아 주택구입을 하여도 이자만 잘 감당하고 시간이 지나면 자산가치가 상승해 충분한 레버리지 효과를 볼 수 있었습니다. 그 시기에 발 빠른 투자자들은 레버리지를 이용한 부동산 투자로 상당한 자산을 불렸던 것이 사실입니다. 그러나 지금은 부동산 경기가 침체돼 있고 추가적인 상승 기대감도 낮고 기대수익률도 낮아 졌습니다.
물론 수익형모기지나, 손익형모기지가 출시예정으로 최대 2억원 까지 1~2%대의 저금리 대출상품을 이용할 수도 있겠으나 이들의 대상자가 모두 생애최초구입자에 한정돼 지원됩니다. 불황이 예고되는 침체기에는 자산가치가 하락할 가능성이 크기 때문에 무리하게 빚을 내어 투자하는 것은 피해야 합니다. 입주하기 전에 현재의 대출을 다 갚고도 2억원을 더 대출 받아야 하는 상황이 된다면 좀 더 신중히 고려하셨으면 합니다. 무리한 대출을 끼고 주택을 넓혀 이사하는 방법 보다는 우선은 대출부터 상환하고 현재주택을 전세 놓고 더 넓은 주택으로 전세로 가는 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 또 계획하신 것처럼 차후에 분양을 원하신다면 현재 주택 매매후 분양을 받게 되면 대출을 계획보다 약 8,000만원(현재주택의 매매시세와 전세시세 차이) 정도 줄일 수 있습니다.
의뢰인님의 포트폴리오 재정비도 필요합니다. 적금불입액을 줄여 대출금 상환부터 하시고 투자상품의 비중을 좀 더 늘렸으면 합니다.
예적금의 이자보다 대출금 이자가 더 높기 때문에 적금을 불입해 목돈을 만들어 대출을 상환하시기 보다는 매월 100만원씩 정도는 대출금을 상환하시고(중도상환수수료 고려) 적립식펀드 투자 비중을 좀 더 늘려야 합니다. 예적금과 투자상품의 비중은 투자자의 투자성향에 따라 다르겠지만 일반적인 공식으로 "100-나이"라고 합니다. 의뢰인은 지금 1년 만기 적금에 165만원을 불입하고 있고 적립식펀드에 20만원 불입하고 있어 상당히 보수적인 투자성향을 보입니다.
위험이 없는 투자는 없습니다. 그대신 그 위험을 최소화 하고자 분산하는 것입니다.
지금 투자하는 자금의 투자목적을 먼저 정확히 정하시면 투자기간을 설정할 수 있습니다.
예를들어 자동차구입자금인지, 자녀교육자금인지, 주택구입자금인지, 노후준비자금인지를 정해 그에 맞는 투자기간을 정하고 목적과 기간에 맞는 상품을 선택할 수 있습니다. 1년 이내의 단기목돈마련은 정기적금으로, 2~5년 정도의 투자가능 한 목돈마련은 적립식펀드로 투자하시기를 추천합니다. 어느 정도 목돈마련이 되어준 후에는 스텝다운형 ELS등의 투자 비중을 조금씩 높여 가는 것도 좋습니다. 적립식펀드는 해당 펀드 기준가격이 올라야만 수익을 내는 구조이지만 스텝다운형 ELS등은 기초자산이 하락하여도 미리 정해진 수익률구조를 상회하면 수익이 나는 구조이기 때문에 박스권 장세에서도 유용하게 활용할 수 있습니다.
아울러 종신보험과 화재보험을 줄이고 연금보험과 실손보험 가입을 추천합니다.
100세 시대에 진입한 지금은 종신보험보다 연금보험을 늘려야 합니다.
종신보험은 사망을 담보로 하는 보험이며 연금보험은 생존을 담보로 하는 보험이라 할 수 있습니다. 조기사망도 위험이지만 장기생존도 대책이 없으면 위험이 되는 시대이므로 은퇴 후편안한 노후를 준비하기 위해서는 연금보험이 필수입니다. 연금보험은 크게 수령형태에 따라 정해진 기간 동안 연금을 확정적으로 수령을 원한다면 정기형연금이 적절합니다. 연금수령기간 동안 이자처럼 연금을 수령하다가 사망 시 연금의 재원을 상속인에게 물려주고 싶다면 상속형연금을, 그리고 좀 더 많은 연금액을 생존기간동안 평생 연금수령을 원하시면 연금재원이 소멸하더라도 종신형 연금을 선택하시는게 좋습니다. 연금수령방법의 변경은 연금 개시전에만 가능함에 유의하시기 바랍니다.
다음은 질병이나 상해로 인한 입원, 퇴원등 의료비를 최대 90%까지 보상받는 실손보험의 가입을 추천합니다.
보험의 취지는 혹시 일어날 사고에 대비하는 것인데 거주하는 아파트에 화재 날 확률과 상해나 질병등으로 치료받을 확률을 계산하여 본다면 당연 의료비 지출에 대한 확률이 클 것입니다. 물론 화재보험도 가입하고 실손보험도 가입하면 좋겠지만 정해진 소득으로 지출을 해야 하는 일이니만큼 굳이 가입하신다면 화재보험은 상대적으로 저렴한 순수보장형(소멸형)으로 가입하시고 실손보험은 부부가 함께 가입하시길 추천합니다.
시중에 판매중인 대부분의 실손보험은 갱신형 보험으로 1년 혹은 3년마다 보험료가 갱신되기 때문에 나이가 들수록 보험료가 인상 될 수 있습니다.
마지막으로 출산후 휴직을 대비해 6개월정도의 예비자금을 확보하여야 합니다.
사실 휴직이 아니어도 3~6개월정도의 비상자금을 확보해 두는게 이상적입니다. 의뢰인은 더군다나 1년정도 휴직을 예정하고 계시고 휴직후 6개월 후부터는 50%수준의 급여를 수령하시기 때문에 이에 상응하는 750만원 정도의 예비자금을 확보해야 합니다. 12월에 남편의 성과금을 수령하니 이를 활용하여 MMF로 운용하시길 추천합니다.
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