11ㆍ15 부동산대책 발표에도 불구하고 대다수 국민들은 여전히 정부의 부동산정책을 신뢰하지 않고 있고, 이른 시간 내에 부동산가격이 안정될 것 같지도 않다. 이번 대책은 그동안의 수요 억제 중심에서 공급 확대 중심으로 전환하고 있다는 점에서 진일보한 정책이지만 여전히 부동산가격 불안정의 근본 요인을 해소하지 못하고 있기 때문이다.
이번 대책의 핵심은 크게 세 가지이다. 첫째, 공급 확대대책으로 송파 등 6개 신도시에 4만3,000가구 추가공급, 국민임대단지 4만6,000가구 추가공급 등을 포함해 향후 4년간 수도권에 총 164만가구를 공급하겠다는 것이다. 둘째, 수요 억제대책으로 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)과 같은 주택담보대출 규제를 강화하는 것이다. 셋째, 분양가 인하대책으로 용적률ㆍ녹지율 조정과 기반시설비용의 재정 분담 등을 통해 공공택지의 분양가를 인하하는 것이다.
이 대책의 한계는 다음과 같다. 첫째 공급 확대정책은 장기적으로 주택에 대한 초과수요를 해소함으로써 언젠가는 주택가격 안정에 기여하겠지만 주택공급 확대에는 시간이 걸리기에 단기적으로 부동산가격을 안정시키는 효과는 크지 않을 것이다. 둘째, 주택담보대출 규제는 단기적으로 수요 억제 효과가 있을 수 있지만 실수요자가 피해를 볼 수 있다. 셋째, 분양가가 인하되면 그 혜택이 건설업자로부터 최초분양자로 이전될 뿐 분양된 주택가격은 곧 인근의 유사한 기존 주택의 수준으로 상승할 것이기에 부동산가격 인하 효과는 없을 것이다. 더욱이 이 방법은 기반시설비용 분담을 위해 재정 부담을 증가시킬 것이다.
이러한 한계 외에 이번 대책은 부동산가격 상승의 근본 요인들을 제거하지 못하고 있다. 첫째, 강남 초과수요의 근본 원인인 교육평준화제도에 대해 전혀 언급이 없다. 강남 지역 만성적 초과수요의 근본 원인은 이 지역의 교육 여건이 타 지역에 비해 월등히 좋기 때문이다. 둘째, 초고강도 부동산 세제에 대한 개선조치가 전혀 없다.
보유과세의 지나친 강화는 세금폭탄이라는 불만을 초래하고 부동산가격 안정 효과는 없으면서 세금 전가를 통해 전셋값 상승만 초래한다. 더욱이 양도소득세의 강화는 동결 효과를 통해 기존 주택물량이 시장에 나오지 못하게 함으로써 주택에 대한 공급 부족을 해결하지 못하게 된다. 셋째, 시중의 풍부한 유동성으로 인한 수요 증가에 대한 대책이 없다. 정부는 경기부양을 위해 금리인상을 계속 억제하고 있다.
따라서 향후 부동산대책은 다음과 같이 보완될 필요가 있다.
첫째, 교육평준화제도를 개선해 타 지역에도 좋은 교육 여건을 만들어줌으로써 강남 지역의 만성적 초과수요를 제거해야 한다.
둘째, 부동산 세제의 정상화가 시급하다. 양도소득세를 예전처럼 소득세 수준으로 인하하고 거래세 인하 속도를 높임으로써 기존 주택물량이 시장에 공급되도록 유도해야 한다. 종부세 과세 기준도 6억원에서 9억원으로 상향 조정하고 보유과세 강화 속도를 늦춤으로써 국민들의 부동산정책에 대한 저항을 줄이고 전셋값으로 전가되는 것을 막아야 한다.
셋째, 기존 물량의 공급 확대 이외에 강남 대체 신도시와 수도권 신도시 확대와 같은 신규 공급 확대정책도 꾸준히 추진해야 한다. 강남 지역 재건축ㆍ재개발 규제 완화를 통해 공급물량을 더 확보해야 한다. 그리고 다가구ㆍ다세대주택, 연립주택 및 오피스텔에 대한 규제를 완화함으로써 서민들을 위한 주택 공급을 확대해야 한다. 더불어 임대주택 공급을 확대함으로써 서민들의 주택난을 덜어줘야 한다.
넷째, 기업 투자 활성화를 통해 경제를 근본적으로 활성화함으로써 적기에 금리정책을 활용할 수 있도록 해야 한다. 마지막으로 중산층 이상에 대해서는 시장에 맡기고 서민층에 대해서만 정부가 개입해서 저렴한 주택과 공공임대주택을 공급한다는 원칙을 가져야 한다.
