개발이익 배분·오피스빌딩 시세차익 '일석이조'<br>상암DMC 국민은행 컨소시엄 외자 지분비율 50% 웃돌듯
공모형 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 국내 부동산 개발사업에 참여하는 외국계 자본이 늘고 있다. 개발이익 배분과 오피스빌딩 매입에 따른 시세차익 등 일석이조의 투자이기 때문이다.
3일 관련업체들에 따르면 상암DMC 랜드마크타워 공모를 앞두고 금융주도 컨소시엄을 구성한 국민은행-맥쿼리 컨소시엄의 경우 외국계 자본의 지분 참여 비율이 50%를 웃돌 전망이다.
구체적인 지분율은 사업권을 따낸 뒤 프로젝트회사(SPC)를 설립할 때 결정되지만 호주계 은행 맥쿼리가 20% 이상의 지분으로 사실상 컨소시엄을 주도하고 미국계 부동산 업체인 콜드웰뱅커(10%)를 비롯, JMBㆍ웨스트필드ㆍ포리스트 등도 지분 참여를 희망하고 있다.
SPC 구성시 자본금 규모는 보통 사업비의 3% 안팎에서 결정된다. 상암DMC 랜드마크빌딩의 총 사업비는 3조원 정도로 추산돼 사업권을 따낼 경우 맥쿼리 등 외국계가 전체 자본금(1,000억원 안팎)의 50%인 500억원 정도를 투자하게 된다.
국내 개발사업에 대한 외국계 자본의 참여 경쟁이 가장 치열했던 것은 지난해 11월 사업자를 선정한 용산국제업무지구 개발건이다. 총 사업비가 28조원으로 추산되는 용산 개발사업 추진을 위해 구성된 프로젝트회사 용산역세권개발(자본금 1조원)에는 푸르덴셜이 7.7%(770억원)의 지분을 차지하고 있다.
포스코건설-팬지아 컨소시엄이 사업권을 따낸 청라국제업무타운 개발의 경우도 싱가포르계 사모펀드인 팬지아캐피털의 지분이 40%로, 992억원을 투자했다. 이 사업의 총 사업비는 6조원 정도다.
이 밖에 AIG가 서울국제금융센터(SIFC) 개발에 나섰고 미국계 부동산 개발 회사인 게일인터내셔널ㆍ포트만 등이 송도 자유무역지역 개발 사업을 진두지휘하고 있다.
외국계 자본의 투자가 이어지는 이유는 용산ㆍ여의도ㆍ상암 등 서울 도심은 물론 송도와 같은 경제자유구역 내 대규모 복합개발 사업이 잇따르면서 향후 가치 상승에 대한 기대감이 커지고 있기 때문으로 풀이된다. 지난해 모건스탠리가 대우센터를 9,000억여원에 인수한 것과 같이 외국계 자본이 국내 A급 오피스빌딩을 대거 사들이고 있는 가운데 빌딩 매입을 목적으로 개발사업에 지분을 투자하는 것이다. 실제 용산 개발에 참여하는 푸르덴셜은 랜드마트빌딩인 드림타워를 매입하는 것을 참여 목적으로 밝히고 있다.
사업 발주처가 외자 유치를 위해 공모지침상에 가점 조항을 두는 경우가 많아 외국계 자본의 개발사업 참여는 계속적으로 늘 것으로 보인다. 청라국제업무타운의 경우에는 외자 비율이 30%를 반드시 넘도록 했고, 용산역세권의 경우 1000점 만점에 10점 가점을 줬다. 상암DMC 랜드마크도 10% 가점 일곱 개 항목에 외자 유치 조항이 포함돼 있다.
