◎“불경기 새로운 투자대상” 각광/도심공급줄고 임대료올라 분양가 90% 육박/마포교통여건 등 좋아 신축러시 새타운형성올해 부동산 시장에서 가장 관심을 끄는 것 가운데 하나가 업무용 빌딩분야다. 오피스텔을 비롯한 업무용빌딩은 부동산시장의 전반적인 침체에도 불구하고 지난해부터 꾸준한 인기를 끌어왔다. 주택이나 상가, 주상복합 등 다른 부동산 상품이 투자가치를 잃어버리면서 그나마 가라앉은 부동산 시장의 관심 대상으로 떠오른 것이다. 서울과 신도시를 중심으로 업무용빌딩 시장의 동향을 2회에 걸쳐 살펴본다.
서울시내 업무용 빌딩 총공급량은 60년 9만여평 수준에서 지난해 말 1천1백7만평으로 35년만에 1백30배 가까이 증가했다. (연면적 6백평이상 건물 기준)
80년대 초까지 도심과 여의도, 강남 일부지역에서 주로 공급됐으나 지난 91년부터 강남 테헤란로를 중심으로 공급물량이 쏟아졌다. 토지초과이득세를 물지 않기위해 테헤란로와 강남대로변 나대지가 집중 개발됐기 때문이다.
최근에는 분당신도시와 신대방동 보라매공원일대, 수서 등 서울 외곽지역으로 업무용빌딩 공급이 확산되고 있다. 또 마포와 홍대입구, 도곡동, 청량리 등이 새로운 업무용빌딩 입지로 각광받고 있다.
새롭게 형성되는 오피스밀집지역은 최초 분양받을 때보다 임대료 상승이 점쳐지기 때문에 투자가치가 있다고 볼 수 있다. 또 새로 건물을 지을 땅이 부족한 도심과 강남지역의 경우 이미 임대료가 높지만 추가로 임대가 상승이 예상되기 때문에 최근 공급되는 오피스빌딩을 분양받는 것도 괜찮은 투자 방법이라고 볼 수 있다.
◇도심지역
종로와 중구 등 4대문안 도심지역의 업무용 빌딩은 매년 임대료가 10% 가까이 상승해왔다. 96년 말까지 2백48만평이 공급돼 서울시 전체물량의 21%를 차지하고 있다. 그러나 최근 용지부족으로 공급량이 크게 줄어들었다. 지난 3년간 공급물량은 강남지역에서 공급된 1백8만평의 15%에 불과한 16만5천여평에 그쳤다. 이처럼 공급이 크게 줄어든 반면 수요는 꾸준해 임대료는 평당 5백78만원으로 서울지역에서 가장 높은 수준을 유지하고 있다.
이 지역에서는 서소문·충정로 일대에 관심을 가질만하다. 오피스타운으로 재개발되면서 그나마 신규 공급이 있는 지역이기 때문이다. 현재 분양중인 지하철2호선 충정로역 인근 충정타워의 분양가는 평당 6백80만원으로 임대가 5백50만원과 불과 1백30만원의 차이를 나타내고 있다. 강남역 앞 미진프라자의 경우 분양가가 임대가의 2배 가까운 1천만원 수준이었던 것과 비교하면 임대가에 비해 분양가가 매우 싼 편이다. 지하철 2·5호선 환승역인데다 마포지역과 연계되면서 임대료도 오름세를 타고 있어 이 지역에 새로 건립되는 오피스빌딩에 투자할만하다는게 전문가들의 지적이다.
◇마포지역
마포지역은 새로운 오피스타운으로 개발되고 있다. 지하철5호선이 개통되면서 도심과의 연결이 쉬워진데다 대규모 재개발이 이뤄지고 있어 수요과 공급 모두 크게 늘어날 전망이다. 지하철5·6호선 환승역인 공덕역과 마포로를 중심으로 삼성 롯데 동양시멘트 등이 대규모 빌딩 건립에 나서는 등 업무용빌딩 건립 붐이 일고 있다.
임대료도 크게 오르고 있다. 평균 3백만원 수준인 이 지역 업무용빌딩의 임대가는 국민생명빌딩이 최근 5백만원을 넘어서는등 지난해 연말과 올해 10%이상 올랐다. 이같은 임대료 상승 추세는 현재 속속 건립중인 빌딩이 완공되는 98년까지 이어질 전망이다. 이 때문에 올해 공급되는 오피스텔이나 업무용빌딩의 투자가치를 높게 평가할 수 있다.
지하철6호선 개통과 도심재개발사업이 완료되면 마포지역은 도심과 강남지역에 버금가는 중심업무지역으로 바뀔 것으로 예상되며 임대가도 종로·중구 등 도심과 비슷한 수준으로 상승할 전망이다.<이은우>
