정부가 중장기적인 집값 안정을 위해 판교급 신도시를 추가로 건설하는 방안을 강구키로 함에 따라 3기 신도시 입지에 대한 관심이 높아지고 있다.
판교에서 볼 수 있듯이 신도시 개발 자체가 워낙 부동산 시장에 미치는 영향이큰데다 착상 자체가 `강남 대체지'여서 정부의 개발계획은 초기부터 실수요자들의구미를 자극하기 충분해 보인다.
하지만 서울 주변은 대부분 그린벨트로 묶여있어 개발이 쉽지 않고 최근 땅값이크게 상승해 개발비용이 천문학적인 액수가 될 것이라는 전망, 환경론자들의 반대,추가 신도시에 대한 경기도의 부정적인 시각 등으로 사업자체를 불투명하게 보는 시각도 적지 않다.
◆신도시 개발의 필요성 = 신도시 개발론의 출발은 주무부처인 건설교통부의 추병직 장관이 10일 "집값 안정을 위해 판교처럼 여건이 좋은 신도시를 계속 건설해나가겠다"고 밝히면서부터다.
하지만 신도시 개발의 필요성은 작년말 이른바 10.29대책의 '약발'이 떨어지고정부내 재건축 완화 시사 발언, 판교발 후폭풍으로서 강남과 분당을 중심으로 집값급등세가 연출되면서 설득력을 얻기 시작했다.
이후 판교 분양가 상승 억제, 재건축 안전진단 강화, 초고층재건축 불허, 1가구2주택 양도세 실거래가 과세, 기반시설부담금제 도입 등 하루가 멀다하고 정부의 부동산 안정대책이 쏟아졌지만 시장반응은 냉랭했고 오히려 상승폭은 더욱 커졌다.
분당은 10.29대책 이후 21.94%가 올랐고 용인시도 11.25%가 뛰었다. 직격탄을맞은 강남(5.97%), 서초(12.5%), 송파(10.16%)도 이내 체력을 회복했다.
특정지역에서 이뤄지던 집값 상승세는 이달들어 평촌, 산본, 수원, 목동 등으로확산돼 `부동산으로 돈버는 일이 없도록 하겠다'던 노무현 대통령의 약속은 사실상공염불이 되고 말았다.
이같은 집값 불안의 궁극적인 원인은 공급부족에서 비롯됐다. 정부가 주장하는대로 투기적 수요도 적지 않지만 일선 부동산업자들의 말은 평형확대, 살기좋은 곳에 대한 이주 바람 등에 따른 실수요자의 움직임도 생각보다 크다는 것이다.
◆어디가 될까 = 건교부의 고위 관계자는 신도시 입지에 대해 "어느 특정한 곳을 아직 염두에 두고 있지는 않다. 관계부처와 협의해 적절한 입지를 물색할 예정"이라고 말했다.
이와관련 한덕수 부총리가 한달전 서울 주변에 개발할 만한 곳이 생각보다 많다고 말한 적도 있다.
건교부 관계자는 또 "판교가 환경론자 및 시민단체의 반발로 개발밀도가 낮아지고 임대주택수가 늘어나면서 당초 구상했던 강남대체 신도시로는 부족하게 된 점을이번에 반영할 것"이라고 설명했다.
이를 종합하면 3기 신도시 입지에 대한 윤곽이 드러난다.
우선 서울에서 가까운 곳, 신도시 성격은 강남을 대체할 고급 주거지, 가급적그린벨트가 아닌 곳이 후보지가 된다.
이런 조건으로 수도권에서 수백만평의 택지공급이 가능한 곳은 몇이 안된다. 당연히 100만평 이하에서 주거지역을 고밀화하고 쾌적성을 높이는 방법도 대안으로 제시되고 있다.
한 부총리가 후보지로 언급했다가 발언을 취소한 과천과 안양 사이지역, 용인동부권역, 남양주 미개발 지역 등이 일단 후보지로 꼽힌다.
◆전망과 과제 = 건교부는 범정부 차원에서 신도시 개발방침이 정해지는대로 올하반기쯤 후보지 선정작업에 착수, 내년 후보지를 확정한뒤 지구지정, 기본계획 절차를 거쳐 용지보상을 시작한다는 밑그림을 그리고 있다.
제대로 추진속도가 붙는다면 실제 분양과 입주시기는 2009-2010년이 될 전망이다.
정부와 부동산업계는 3기 신도시 건설이 최근 불안한 부동산시장에 심리적 안정을 유도, 추가적인 집값 상승을 억제할 것으로 기대하고 있다.
하지만 이를 실현하기까지는 적잖은 암초가 도사리고 있다. 우선 수도권 집중화문제다. 참여정부는 출범부터 지방분권, 수도권 과밀화 억제 등을 공약으로 내세웠고 이를 토대로 야당의 반대를 무릅쓰고 공공기관 지방이전, 행정수도 건설 등을 추진해 왔다.
집값을 잡겠다는 명분이야 있지만 또다시 수도권 집중을 유발하는 신도시 정책을 펼 경우 추진과정에서 적잖은 논란에 휩싸일 공산이 크다.
또 최근 급등한 수도권 땅값으로 보상액수가 커져 사업비 부담이 늘어난다는 점이다. 판교의 경우 용지보상비만 2조4천억으로 추정됐다가 실시단계에서 3조1천억원으로 불었다.
또 환경 및 시민단체들의 반발도 예상된다. 수도권 환경악화가 불을 보듯 뻔한상황에서 경제논리만 갖고 일을 추진하기는 쉽지 않다. 여기에 경기도가 추가 신도시 개발에 미온적인 점도 신도시 개발을 제약하는 요인으로 볼 수 있다.
(서울=연합뉴스) 유경수기자
