상가경매 이것만은 알아두자

지난달 12일 A씨는 서울 영등포구 여의도동 KBS별관 앞의 도로변 상가를 경매로 인수했다. 유동인구가 풍부한 곳에 도로를 끼고 있는 실평수 19.2평 정도의 상가로 감정가는 8,140만원이었으나 7,123만원에 낙찰받았다. 낙찰받은 상가의 시세가 감정가보다 높아 A씨는 1억원 미만의 소액 투자로도 실익을 챙겼다. 최근 상가 경매에 관심을 보이는 사람이 늘고 있다. 지난 9월에는 전달에 비해 상가를 비롯한 업무용 시설의 낙찰가율이 18.60%포인트나 증가하기도 했다. 상가 경매에 참여하기 전에 무엇보다 먼저 상가임대차보호법을 숙지해야 한다. 상가임대차보호법은 주택임대차보호법을 거의 그대로 차용한 법이기 때문에 주택임대차보호법을 정확히 파악하고 있다면 적용범위, 보증금액 범위, 최우선 변제금액 등 일부 차이가 나는 부분만을 추가로 알아두면 된다. 상가나 오피스텔 경매에서 가장 중요한 것은 입지 조건이다. 최근 몇 년간 상가의 과잉공급과 경기불황으로 인해 공실률이 높으므로 상권과 입지분석을 철저히 할 필요가 있다. 강은 지지옥션 팀장은 “특히 경매 상가나 오피스텔은 상권이나 입지가 좋지 않은 물건이 많다”며 “가격자체의 평가보다는 업종 분석이나 용도 변환 등을 통해 수익을 올릴 수 있는 방안이 무엇인지도 경매에 앞서 연구해야 할 사항 중 하나”라고 말했다. 주택과 마찬가지로 상가투자도 발품을 얼마나 파느냐에 수익률이 달려있다고 해도 과언이 아니다. 상가경매는 무엇보다도 주변상권이나 접근성, 인근시세나 임대수준 등을 종합적으로 판단해야 한다. 따라서 상가건물은 반드시 입찰 전에 주변 지역을 방문하고 중개업소 등을 통해 정보를 얻어야 한다. 감정가는 참고 대상일 뿐 진정한 가치는 차이가 날 수 있다. 상가는 부동산의 개별성이 뚜렷해 감정가격 및 낙찰가격의 정보가 부정확하다. 즉 상가의 상권이나 입지 등이 중요하지만 법원 감정시에는 이를 크게 반영하지 않는다는 말이다. 따라서 낙찰을 받기 이전에 본인이 직접 주변 지역을 분석해 상가의 가치를 책정해야 한다. 상가건물은 유치권이나 법정지상권 등의 권리관계에 유의해야 한다. 상가건물은 공사업자나 세입자의 유치권신고가 종종 일어나므로 현장을 조사할 때 철저하게 할 필요가 있다. 유치권이나 법정지상권 등의 권리관계를 철저히 조사해 응찰 여부 및 응찰 가격에 반영해야 한다. 상가건물의 분양 면적과 실제 면적의 차이, 관리비 내역 등도 중요 점검 사항이다. 입찰에 참여하기 전에 건축물관리대장 등을 발급 받아 상가의 구조나 크기를 살펴야 한다. 건물의 구조가 매우 중요하기 때문에 도면과 현장을 통해 확인할 필요가 있다. 등기부상 면적과 분양 면적이 실제 면적과 차이가 나는 경우도 있으므로 사전 점검이 필요하다. 경매 전 모든 것이 준비됐다면 낙찰 이후도 생각해 봐야 할 것이다. 강은 팀장은 “주택 경매와 마찬가지로 상가 경매도 명도가 매우 까다롭다”며 “대형상가의 경우에는 적게는 수십 개에서 많게는 수백 개의 물건번호로 구성돼 임차인들이 그만큼 많을 수 있다”고 말했다. 만약 임차인이 많을 경우 임차 보증금 문제로 명도가 결코 쉽지 않으니 미리부터 대비해야 한다. 상가임대차보호법은… 주택과 달리 보증금액 제한…최우선 변제 지역따라 차이 상가임대차보호법은 지난 2001년 12월29일 공포돼 2002년 11월1일 시행됐다. 이 법이 시행되기 전에 임대를 하고 있던 사람이더라도 2002년 11월1일 이후 새로 임대차 계약을 체결하거나 갱신해야 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다. 경매 참여자는 이 점을 숙지해야 한다. 상가임대차보호법과 주택임대차보호법은 임대인을 보호한다는 취지로 만들어져 대부분 비슷하나 적용범위, 소액임차인의 보증금액, 최우선변제금액에서는 차이를 보인다. 상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 달리 보증금액의 제한이 있다(표 참조). 서울의 경우 2억4,000만원을 넘으면 법의 보호를 받을 수 없다. 또한 주택과 달리 상가는 월 임차료에 100을 곱해 환산한 금액을 보증금에 합산한다. 즉 보증금 5,000만원에 월 200만원에 임대료를 내고 있다면 환산금액은 5,000만원+(200만원＊100)=2억5,000만원이 돼 법의 보호를 받을 수 없다. 소액임차인으로 최우선 변제를 받기 위한 보증금액도 주택과 다르다(표 참조). 지역별로 다소 차이가 있고 최우선 변제금액도 표에서 보는 것과 같다. 임차인의 최우선 변제금액이 상가건물의 낙찰가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 주택은 2분의 1까지 변제가 되는데 반해 상가는 3분의 1에 한해서만 우선 변제권이 있다.