문> 32세의 기혼 직장 여성입니다. 현재 자녀는 없고 맞벌이를 하고 있습니다. 다음 달에 내 집 마련을 위해 7,700만원을 금융회사에서 빌리려 합니다.
부부의 연봉을 합치면 6,900만원 정도 됩니다. 월 지출액은 청약저축과 보험료 등을 포함해 210만원 정도 됩니다. 순수 저축액은 월 120만원이고 내후년부터는 월 270만원 이상 저축할 수 있을 것으로 예상됩니다.
지금 생각하고 있는 대출은 ‘근로자주택구입자금대출’과 ‘은행모기지론’ 등 입니다. 우리 가족의 재정상태와 상환능력에 맞는 대출상품이 어떤 게 있는지요.
답> 상담자의 경우처럼 대출을 끼고 주택을 구입할 경우 어떤 종류의 대출이 나에게 맞는지 신중히 선택해야 합니다.
우선 고려할 사항으로 금리를 봐야 하는데, 그 중에서도 변동금리와 고정금리 가운데 유리한 것을 선택해야 합니다.
앞으로 시장금리가 올라갈 가능성이 높다고 예상되면 고정금리가 유리하지만 시장금리가 올라갈 가능성이 희박하다면 변동금리로 선택하는 것이 좋습니다.
둘째 대출취급수수료를 포함한 실질 차입비용이 얼마가 들어가는지 비교해야 합니다. 부동산담보대출은 설정료, 감정료, 인지세 등 대출 취급 때 들어가는 비용을 줄일 수 있는 방법과 면제 가능한 비용에 대해 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
셋째 대출기간을 잘 선택해야 합니다. 대출기간은 자금계획에 중요한 영향을 미칩니다. 단기대출은 일반적으로 1년을 기준으로 3년에서 5년까지 연장이 가능한 경우가 많습니다. 장기대출의 경우 10년에서 최고 20년짜리 상품 등 다양하게 있습니다.
넷째 대출금을 조기에 상환할 경우 중도상환과 만기상환 중 어떤 것이 상담자(채무자)에게 유리한지 수익과 비용을 철저히 비교해야 합니다.
다섯째 신규대출 조건과 매도자의 기존대출을 승계하는 방안을 비교해 유리한 쪽을 선택할 필요가 있습니다. 이때 기존 대출조건이 신규 대출조건보다 좋으면 전 소유자의 대출을 인수하는 게 좋습니다.
여섯째 대출 형태별로 대출이자에 대한 세금공제(소득공제)를 염두에 두어야 합니다. 근로자인 경우 연간 이자납입액 1,000만원까지 연말정산 소득공제가 가능합니다.
이러한 여러가지 조건을 감안하면 상담자의 경우 단기대출보다는 장기모기지론(대출기간 15~20년)을 이용하는 것이 유리할 것으로 보입니다.
물론 3년 이내에 대출금을 모두 상환할 수도 있지만 너무 급하게 원리금 상환계획을 잡아 허리띠를 졸라맨다면 오히려 가정생활에 부작용이 올 수 있습니다. 따라서 대출기간이 장기이며 변동금리에 소득공제를 받을 수 있는 모기지론을 이용하는 것이 무난합니다.
은행들이 자체 개발한 장기모기지론의 가장 큰 장점은 3개월부터 5년까지의 변동금리를 고객이 다양하게 선택할 수 있어 변동금리와 고정금리의 효과를 동시에 만족시켜 주는 대출상품이라는 점입니다.
현재 3개월 연동금리 조건으로 장기모기지론을 받을 경우 연 5.7% 수준의 대출금리가 적용 됩니다. 또한 상담자가 근로자인 점을 감안하면 장기대출에 따른 소득공제 효과가 큽니다. 연간 이자 납입액 1,000만원까지 공제를 받게 되면 연소득과 대출금액에 따라 최고 연 2.5%포인트의 대출 금리 감면효과를 얻을 수 있습니다.
특히 거치기간(3년 이내인 경우만 소득공제 가능) 종료 후에는 매년 초 대출잔액의 10%까지는 수수료 없이 대출금을 갚을 수 있습니다. 또한 원리금 상환금액을 최소화하기 위해 대출원금의 80%만 분할 상환하고 나머지 20%는 만기에 일시에 상환할 수도 있습니다.
만약 상담자가 장기모기지론으로 7,700만원의 대출(20년 만기, 3개월 변동금리 5.7%)을 받을 경우 매월 53만8,400원을 원리금으로 상환하게 됩니다. 이때 원리금상환금액으로 지출되는 비용이 월 소득금액의 9.7%로 가계에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 보입니다.
고준석 신한은행 부동산재테크팀장
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