상가의 경매 사례를 살펴보면 특이한 사실을 발견할 수 있다. 규모와 권리관계가 비슷한 물건인데도 불구하고 낙찰되는 금액이 감정가의 30~40%인 상가가 있는가 하면 또 어떤 상가는 감정가보다도 훨씬 높은 금액에 낙찰되기도 한다. 왜 그럴까? 바로 상권차이 때문이다.
상가의 가치를 결정짓는 상권의 구성요소는 주거용 부동산보다 훨씬 복잡하고 다양하다.
일반적으로 상권을 결정짓는 요소에는 도로여건, 유동인구, 대중교통, 배후단지, 주변업종, 임대료 및 권리금 등을 들 수 있다.
◇도로여건: 도로의 폭, 차량진행방향 등에 따라 상권은 달라진다. 일반적으로 4차선 이상의 지나치게 폭이 넓거나 일방통행로 보다는 폭 6m이상 또는 2차선 이내의 차량의 움직임이 느린 도로가 상권형성에 유리하다.
◇유동인구: 지나는 사람들의 주된 연령층, 진행방향, 이동수단 등에 따라 상권의 구성이 달라지므로 현장조사를 할 때에는 출근 및 퇴근시간, 평일 또는 휴일, 주말로 나눠 유동인구를 조사해야 한다.
- 대중교통: 지하철역이나 버스정류장 등이 위치한 곳일수록 유리하다. 하지만 출구의 방향, 대중교통의 노선 등에 따른 개별적 차이를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
◇배후단지: 배후단지의 종류, 규모, 소득수준 등은 업종구성 및 매출에 직접적인 영향을 미치므로 배후의 아파트 단지 또는 업무시설 등 그 배후의 종류와 규모 등을 통한 상권분석을 해야 한다.
◇주변업종: 경쟁업종 또는 수혜업종의 유무와 유망업종을 따져본 후 업종 및 규모를 선택해야 한다.
◇임대료 및 권리금: 상가의 수익률을 결정짓는 핵심 요소다. 투자 수익률을 을 산정할 때 해당 지역의 적정 임대료 및 권리금 수준을 통해 매입금액 및 이용방법을 결정 한다.
상가는 영업실패로 인해 경매되는 경우가 많으므로 상권분석에 보다 신중을 기해야 한다. 상권은 절대적인 기준이 없을 뿐만 아니라 주변여건 및 시간대에 따라서도 매우 유동적이다. 따라서 상권분석을 할 때에는 되도록 시간대를 달리하여 여러 차례 현장방문을 한 후에 그 지역적인 특성을 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.
/글 : 박갑현 지지옥션 연구원
