재개발 예정지는 지금

‘언젠간 뜨겠지….’ 재개발 예정지 또는 그 인근 빌라나 단독주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 강남 재건축 규제에 대한 풍선효과로 최근 강북 뉴타운 지역에 대한 투자가 급증하고 있는 가운데 그 인근 지역을 중심으로 시세상승에 대한 기대감이 커지고 있다. 오세훈 서울시장과 정치권이 뉴타운 추가지정 문제를 놓고 갑론을박을 벌이면서 매수문의가 잠시 주춤하고는 있지만 ‘언젠간 뜨겠지’란 기대감은 여전히 살아있는 분위기다. 이에 따라 이미 많이 오른 뉴타운 확정지 뿐만 아니라 ‘개발설’ 단계의 예정지, 또는 그 인근 주변까지 매수세가 늘고 있는 추세다. 이 같은 상황은 일단 학습효과가 톡톡히 한몫을 하고 있다. 이미윤 부동산114 과장은 “뉴타운 지역을 중심으로 강북 주택 가격이 최근 급격한 상승세를 타면서 서울내 지역에선 다세대나 단독도 보유하고만 있으면 언젠간 가격이 오른다는 게 입증된 셈”이라며 “이에 따라 개발이 확정되지 않은 지역까지 매수세가 확산되고 있는 상황”이라고 전했다. 재개발 방식이 뉴타운 지정제도 도입과 함께 광역화 된 것도 이 같은 투자 패턴의 주요 요인 중 하나다. 소규모 재개발 방식이 주를 이뤘을 당시엔 재개발 포함 지역에 투자수요가 국한됐다. 하지만 광역 재개발 개념의 뉴타운 지정 시엔 기존 재개발 예정지는 물론 그 인근 지역까지 뉴타운 개발지역에 포함되면서 최근엔 예정지 주변에 대한 투자수요도 꾸준히 늘고 있다고 한다. J&K 권순형 사장은 “2003년부터 주택법 개정으로 주택 신축 요건이 까다로워지면서 건물 노후도를 기준으로 서울 시내의 경우 대부분 주택이 10년내에 재개발 대상에 포함되게 됐다”며 “이에 따라 뉴타운과 지역과 주변 지역들, 각 구청들이 뉴타운 지정을 신청했다 탈락했던 지역들, 한나라당 총선 후보들이 공약사항으로 내걸었던 지역들을 중심으로 투자자들의 관심이 높아지고 있다”고 설명했다. 정몽준 한나라당 의원이 뉴타운 지정을 공약했던 사당동의 경우 소규모 재개발ㆍ재건축 추진 단지가 많아 추진 단지는 물론 인근 지역까지 최근 1~2년간 꾸준히 매수세가 늘고 있다. 인근 T중개업소 사장은 “정 의원의 뉴타운 공약 이후 추가 상승에 대한 기대감에 매물을 거둬들이고 있는 상황”이라며 “최근 1년간 지분 가격이 3.3㎡당 500만원 가량 올랐다”고 말했다. 사당동의 경우 3.3㎡당 지분가격이 인근 방배동과 1,000만원 이상 차이가 나기 때문에 상승에 대한 기대감이 큰 편이다. 방배동의 경우 방배역 주변에 다세대가 밀집한 11개 구역이 재건축 추진 중인 것 등을 빼면 내세울만한 개발 계획이 잡히진 않은 상태. 그럼에도 불구, 노후도 등을 따져봤을 때 ‘언젠간 개발이 되겠지’란 기대감이 팽배해 있는 상황이다. 다세대 지분가격은 규모나 입지별로 차이가 있기는 하지만 3.3㎡당 4,000만~5,000만원 가량으로 상승세가 꾸준한 편이다. 뉴타운이 전무한 구로구의 경우도 투자자들의 관심이 예전보다 관심이 높아지고 있다. 구로구의 경우 구로본동과 구로2동이 3차 뉴타운에서 탈락한 이후 4차 뉴타운 지정에 대한 기대감이 커지고 있다. 이에 따라 뉴타운 예정지는 물론 예정지에 포함되지 않는 구로5동 지역의 다세대나 단독주택도 함께 완만한 상승세를 타고 있다. 인근 S중개업소 사장은 “구로본동과 5동의 경우 도로 하나 사이로 인접해 있어 지분시세가 거의 차이가 없다”며 “33㎡ 미만의 경우 지분가격이 뉴타운 추진 시점인 2005년 이후 80% 가까이 올라 현재 3.3㎡당 2,000만~2,500만원 정도”라고 전했다. 인근 가리봉동의 경우 최근 재정비촉진지구 지정을 추진하고 있어 매수문의가 많은 편이다. 가리봉동은 특히 주택공사가 50층 이상의 초고층 오피스빌딩이 포함된 복합개발을 추진하고 있어 배후단지로 성장할 가능성이 큰 곳으로 꼽히고 있다. 인근 L중개업소 사장은 “하반기 중 사업시행인가가 날 것으로 보인다”며 “주택공사가 홍보관을 건설하는 등 개발 호재 알리기에 적극 나서고 있다”고 말했다. 3차 뉴타운에서 탈락한 뒤 재정비촉진지구 지정을 추진하고 있는 중구 신당동은 대표적인 도심 노후주택 밀집지역으로 오 서울시장의 발언에 아랑곳하지 않고 재개발에 대한 기대감이 커지고 있는 상황이다. 이 지역은 지하철 2ㆍ3ㆍ5ㆍ6호선이 통과하고 신당ㆍ청구ㆍ약수 역 등 환승역만 세곳이나 되는 등 도심 교통의 요충지로 재개발 될 경우 직주근접형 주거단지로 손색이 없다는 평가를 받고 있다. 지분가격은 33㎡ 미만이 3.3㎡당 2,500만~2,700만원 선으로 2~3억원에 투자를 할 수 있다. 하지만 대부분의 주택이 낡아서 전세값이 싸 전세나 대출을 끼고 투자하기가 힘들다는 게 단점이다. M중개업소 사장은 “개발의 축이 강남에서 강북으로 순환되고 있어 강북도심의 경우도 개발이 임박했다는 기대감이 커지고 있다”고 말했다.