국내외 주택문제 전문가들은 한국개발연구원(KDI)이 2∼3일 `주거안정과 주택정책'이라는 주제로 주최하는 국제회의에서 발표될 논문을통해 우리나라 주택가격 정책에 대한 문제점과 해법을 제시했다.
국내 전문가들은 우리나라의 주택가격 버블(거품) 정도가 미약해 일본식의 버블붕괴 가능성은 작다고 진단하고 세제로 집값을 안정시키거나 경기를 부양하는 것은바람직하지 않으며 집값 안정을 위해 공급 확대가 필요하다고 지적했다.
해외 전문가들은 나라마다 다른 문화와 주택시장 환경 때문에 각국의 주택정책을 직접 비교하기 어렵다면서도 정부가 주택시장 개입으로 발생할 수 있는 위험을최소화할 필요가 있다고 조언했다.
◆부동산세제로 집값안정.경기부양 바람직하지 않아
허석균 KDI 부연구위원은 `한국의 주택관련 세제의 평가'라는 논문에서 부동산세제로 주택가격을 안정시키거나 경기를 부양하는 것은 바람직하지 않다고 지적했다.
허 위원은 주택가격은 수요 뿐 아니라 공급에 의해서도 움직인다"면서 "따라서수요억제만으로 주택가격이 안정되지는 않는다면서 이런 수요 억제정책들이 경제에미치는 영향도 고려해야 한다고 밝혔다.
허 위원은 또 양도소득세의 경우 비과세나 감면 등의 혜택이 너무 많아 납세자들이 세금을 내지 않고 빠져나가는 경우가 있다고 지적했다.
그는 따라서 비과세나 감면 등은 가능한 한 줄이는 것이 바람직하다고 강조했다.
허 위원은 또 거래단계에서 부과하는 지방세인 취득.등록세는 지자체 조세수입의 40%나 차지하고 있다면서 지역간 세원분포의 불균형이 심각하다는 점도 해결해야한다고 말했다
◆일본식 버블 붕괴는 없을 것
김정호 KDI 국제정책대학원 교수는 `부동산가격 상승과 가격 안정 대책'이라는논문을 통해 우리나라 주택가격에 비정상적이고 불규칙한 가격이 발생하는 버블이존재하지만 정도가 매우 낮고 일부 지역에 국한하기 때문에 경제에 큰 타격을 줄 일본식 버블 붕괴는 기우라고 주장했다.
김 교수는 1980년대 말에서 1990년대 초에 발생한 일본식 버블 붕괴 가능성이희박한 근거로 우리나라의 주택담보대출인정비율(LTV)이 일본보다 낮고 2000년 이후주택 부족이 지속하고 있는 등 주택시장 여건 자체가 다르다는 점을 제시했다.
또 우리나라 주택 가격이 일본처럼 급격하게 하락할 가능성이 작고 설령, 주택가격이 하락해도 LTV가 50% 이하이기 때문에 버블 붕괴에 따른 위험도가 일본보다크지 않다고 그는 덧붙였다.
그는 하지만 정부의 가격 안정대책에도 주택가격은 연간 20%씩 오르고 있고 서울의 가구소득 대비 평균 주택가격은 11배로 선진국의 3∼4배 수준이라며 주택가격상승은 임금상승과 근로의욕 저하 등 국가경쟁력을 떨어뜨린다고 지적했다.
그는 특히 서울 강남은 투기수요가 정상수요에 비해 주택가격상승에 훨씬 높은비율로 기여하고 있다고 말했다.
기대 주택가격(Expected Housing Price)이 주택가격(100%)에 영향을 주는 기여율을 보면 전국 평균 54.3%, 경기도 54.0%, 서울 57.0% 등이었지만 강남은 63.1%로다른 지역보다 훨씬 높은 것으로 분석됐다.
그는 주택가격 안정을 위해서는 양도소득세 현실화 등 투기억제조치를 강화하기보다는 지속 가능한 방법으로 주택공급을 늘려야 하고 정부도 분양권 매매, 신도시계획 등 투기를 유발할 수 있는 정책을 반복하지 말아야 한다고 제안했다.
◆장기공공임대주택 공급 확대 방안 마련해야
정의철 건국대 부동산학과 교수는 `한국의 저소득층 주거지원정책'이라는 논문에서 저소득층 주거안정을 위해서는 장기간 임대가 가능한 장기공공임대주택의 공급을 확대할 수 있는 방안을 구체적으로 검토, 추진해야 한다고 주장했다.
정 교수에 따르면 2003년 현재 우리나라의 임대주택 총 재고는 전체 주택재고의약 8.3%에 달하지만 장기 임대가 가능한 것은 전체 주택 재고의 2.4% 정도다.
또 2003년 현재 임대주택 총 재고는 104만6천여채에 달하지만 50년 이상 장기간에 걸쳐 임대가 가능한 공공적 성격의 임대주택은 28만4천여채에 불과하다.
정 교수는 국민주택기금을 통한 저소득층 전세자금융자 규모가 꾸준히 증가하고있지만 그 비중이 전체 국민주택기금의 18% 정도에 불과해 저소득층을 위한 전세자금융자 규모를 늘려나가야 한다고 지적했다.
저소득 영세민과 근로자 및 서민에 대한 전세자금융자액은 지난 96년 1천230억원에서 2003년에는 1조4천501억원으로 약 12배 증가했다.
그러나 저소득층 전세자금융자액은 2003년 기준으로 전체 국민주택기금 7조8천897억원의 18% 정도에 불과해 그 운용실적이 미흡한 것으로 분석됐다.
그는 국민주택기금이 서민주거안정을 위한 공공주택금융인 점을 감안해 저소득층을 위한 운용비중이 낮은 현실을 다시 한 번 생각해봐야 한다고 말했다.
그는 또 정부의 지속적인 주거안정책에도 2000년 현재 최저주거기준 미달가구가전체가구의 23%에 달하고 있다며 장기공공임대주택 확대 등을 위한 구체적 실현방안을 검토해야 한다고 덧붙였다.
◆주택가격 상승 비주택소비와 양의 관계
이항용.김장렬 KDI 부연구위원은 `주택이 갖는 부의 효과에 대한 재평가' 논문에서 주택가격의 상승이 주택보유자의 자산증가효과를 가져와 소비에 영향을 미쳤을것으로 추정이 가능하지만 국민계정의 총소비의 시계열자료에는 주택보유자와 세입자가 구분돼 있지 않아 부의 효과가 과소 추정됐을 가능성이 높다고 지적했다.
이 부연구위원 등은 주택가격이 오르면 비주택 소비와는 양의 상관관계가 있지만 주택소비와는 음의 관계에 있다며 주택소비의 감소는 주택가격의 상승을 통해 부의 축적이 불가능한 세입자들에 귀속되는 것으로 해석된다고 말했다.
이들은 또 전체 소비 가운데 주택보유자 소비의 비중이 약 65%로 나타나 주택가격을 통한 부의 효과의 크기가 통상적인 시계열 분석 결과보다 클 가능성이 있다고덧붙였다.
◆국민주택기금 대출 기준 변경 필요
김현욱 KDI 연구위원은 박창균.임경묵 부연구위원들과 공동으로 집필한 `국민주택기금의 역할 재정립과 정책 제언' 논문에서 서민의 내집마련과 주거생활 수준 향상을 위해 지원되고 있는 국민주택기금 운영 방식을 저소득층과 소외계층이 쉽고 효율적으로 이용할 수 있는 접근성(accessibility) 차원에서 개선해야 한다고 밝혔다.
김 연구위원은 이를 위해 기금 지원계층을 주택수요자의 소득과 자산 등을 포함한 부(wealth) 기준으로 구분하고 단기적으로 대출 신청자의 기본급이 아닌 가구원수를 고려한 가구전체의 총소득을 지원 기준으로 도입할 필요가 있다고 지적했다.
◆모기지론 판매 확대 필요
김관영 한양대 교수는 `모기지론 도입 이후의 한국주택금융시장 전망' 논문에서모기지론에 의한 주택금융시장의 변화를 가속하기 위해서는 대출한도 등 자산건전성에 관한 규제를 완화해 모기지론 판매를 확대해야 한다고 주문했다.
또 유통시장을 활성화를 위해 상품표준화에 힘써야 하며 장기적으로는 모기지론이 초장기 지표채권이 될 수 있도록 지원해야 한다고 그는 말했다.
이와 함께 모기지론 취급을 전문으로 하는 금융회사가 설립돼야 하며, 모기지론취급 금융기관에서 발생하는 리스크 관리를 위해 모기지보험제도 도입도 필요하다고그는 덧붙였다.
◆정부 실패 최소화 필요
석용 팡 싱가포르 경영대 교수는 `싱가포르 경험과 한국에서의 시사점'이라는논문에서 "국민정서 등을 고려할 때 한국도 싱가포르처럼 정부의 주택시장 개입이불가피한 측면이 있지만 정부의 개입이 주택가격, 효율성, 형평성 등에서 실패할 때발생하는 위험은 최소화해야 한다고 말했다.
수전 왁터 미국 펜실베이니아대학 교수는 주택시장 안정을 위해서는 수요 억제정책보다는 주택공급이 시장의 움직임에 민감하게 반응하도록 규제 등을 개선하고주택소유를 장려하는 등 다각적인 정부의 노력이 필요하다고 밝혔다.
(서울=연합뉴스) 재경팀
