신도시 개발 발표가 주택시장을 아주 뜨겁게 달구고 있다. 드디어 올 것이 왔다는 사람도 있고 무엇이 그렇게 만드는지 무척 의아해 하는 사람도 있다. 그만큼 주택시장에 존재하는 주택 수요에 대해 서로 동상이몽을 하면서 주택시장을 주시하고 있는 것 같다.
정부가 발표한 신도시 개발 계획은 세 가지 의미를 지닌다. 가장 중요한 점은 주택정책이 세제 및 금융을 이용한 수요 억제에만 머물지 않고 주택 공급을 적극적으로 고려하기 시작했다는 점이다.
둘째, 분당 신도시 규모의 신도시 개발과 기존 신도시의 확대를 통해 교육 및 문화와 레저 스포츠 공간을 갖춘 양질의 신도시를 개발한다는 것이다.
셋째, 주택시장의 시발점이라고 지목되는 강남 주택 수요를 흡수하겠다는 야심찬 계획이다. 정부는 이번 신도시 발표가 8ㆍ31대책에서 밝힌 수도권 택지 공급 계획 중 미확보된 958만평에 대한 계획이라고 주장하면서 주택 공급정책으로의 방향 전환에 대해 애써 의미를 축소하고 있다. 그러나 집값 상승이 서울 강남 지역에서 출발해 강북 지역을 거쳐 신도시 및 수도권 소형 아파트로 확대돼가는 주택시장의 현실을 무시하기 힘들었을 것이다.
과연 정부의 신도시 개발 계획이 현재 주택시장의 수요를 잠재울 수 있는지는 언제, 어떻게 주택 공급을 체계적으로 공급하는가에 달려 있다. 주택은 사회재로 인식되고 있지만 실제로는 시장에서 거래되는 상품이라는 점을 기억해야 한다. 시장에서 필요한 상품은 적절한 시기(적기), 적절한 수요 대응(적재), 적절한 위치(적소), 적절한 가격 수준(적가)을 만족시켜야 주택시장을 안정시킬 수 있다.
이 중에서 가장 먼저 만족시켜야 하는 것은 시기이다. 정부가 발표한 스케줄을 보면 오는 2007년 상반기에 지구 지정이 가능하고 2008년에 개발 계획과 실시 계획을 수립하면서 보상과 토지 조성을 시행해 확대 신도시는 2009년, 추가 신도시는 2010년에 주택 공급을 예정하고 있다. 이러한 스케줄은 이제까지 주택 공급 방식인 주택 선분양에 기초한 것이며 2007년부터 예정된 주택 후분양을 감안한다면 주택 공급 시기는 1년~1년 반 정도가 늦춰져 2010년 이후가 될 가능성이 높다. 그러한 측면에서 볼 때 신도시 발표가 늦은 감이 없지 않지만 그래도 환영할 만한 일이다. 비슷한 시기에 서울 송파 신도시와 강북 지역에 계획된 도시 재정비 촉진 지역에서 대규모 주택 공급이 가능할 것이기 때문에 어느 지역이 주택소비자의 요구를 더 만족시킬 수 있을지 고민해봐야 한다.
어디에, 어떻게 신도시를 건설해 주택 수요를 만족시킬 것인가는 건설 시기만큼이나 중요한 사안이다. 현재 발표된 인천 검단 지역은 분당급 신도시를 개발할 수 있는 규모이며 자연환경도 수려하다. 관건은 인천 검단 신도시가 과연 어느 정도의 지역경쟁력과 삶의 질을 확보해 주택시장의 수요, 특히 강남 수요를 흡수할 것인가에 달려 있다. 신도시의 지역경쟁력은 인프라 건설과 접근성에 의해 좌우되며, 그곳에 건설되는 주거 환경과 커뮤니티의 수준에 의해 삶의 질이 결정된다. 정부가 어떠한 노력을 하는가에 따라 검단 신도시가 강남 수요를 흡수할 수 있을지 여부가 결정될 것이다.
정부가 좀더 세심한 계획에 입각해 신도시 개발 계획을 발표했다면 신도시 예정 지역에 대한 투기를 방지하고 지가 상승을 사전에 예방해 저렴한 택지와 주택을 확보하는 기초를 마련할 수 있었을 것이다. 현재 주택시장을 교란시키는 요인은 유동성자금 외에도 주택 공급 부족에 따른 가수요와 중대형 주택을 선호하는 주택 수요에 기인한다. 이러한 점을 감안한다면 판교 신도시에서 시도했던 모든 대상 계층을 만족시키는 백화점식의 주택 공급 계획을 지양하고 현재 주택시장의 교란 원인을 잠재울 수 있는 방향으로 신도시 개발정책을 수립하길 기대한다. 그러한 계획 수립이 궁극적으로 시장 소외계층의 주거 안정에 도움을 주는 가장 최선의 방안이 될 것이다.
