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신규 택지 내 아파트 청약경쟁률이 치솟으면서 인기를 얻자 상가 분양가도 덩달아 상승하고 있다. 인근 아파트 분양 성공사례에 자신감이 커진 시행사들이 상가 분양가를 높여 개발이익을 극대화하기 위한 전략으로 풀이된다. 하지만 상가 투자자 입장에서는 분양가 인상에 따른 기대수익률 하락을 우려해야 한다는 지적이 나온다.
11일 부동산114와 업계에 따르면 서울 마곡지구와 위례지구 내 상가 분양가가 고공행진을 하고 있는 것으로 나타났다. 두 지역 모두 아파트 및 오피스텔 분양에 청약자들이 대거 몰리며 투자 블루칩으로 떠올랐지만 동시에 아파트 분양가 인상과 청약 과열에 따른 거품 형성이 우려되는 곳들이기도 하다. 박상욱 우리은행 본점 부동산팀장은 "신도시 아파트 분양이 성공하면 상가 분양가가 높아지는 수순을 밟게 되는데 아파트 흥행과 상가 투자성을 동일하게 봐서는 곤란하다"며 "아직 거주인구나 소비력이 검증되지 않은 미래 투자처에서 분양가가 계속 높아지는 현상을 주의할 필요가 있다"고 말했다.
대표적으로 LG사이언스파크 등 대기업 입주 호재가 잇따르고 있는 마곡지구 내 상가 분양가가 뚜렷한 상승 곡선을 그리고 있다. 서울지하철 5호선 발산역 인근의 경우 지난해 말 '마곡 힐스테이트 에코' 상가가 3.3㎡당 3,700만~3,900만원(이하 1층 기준)에 분양을 시작한 후 올해 문영비즈웍스 상가의 분양가는 4,450만원으로 급상승했다.
특히 B9-2블록 상업용지는 3.3㎡당 4,765만원에 달하는 가격에 매각된 만큼 분양가가 6,000만원에 육박할 것이라는 전망도 나오고 있다. 마곡동 H공인 관계자는 "위치에 따라 차이가 있지만 전체적으로 상가 분양가가 높아지면서 3.3㎡당 5,000만원선을 넘기고 있는 것은 분명해 보인다"며 "현지 중개업자들 사이에서도 마곡지구 전망이 좋기는 하지만 강남도 아니고 너무 높아졌다는 얘기가 나올 정도"라고 분위기를 전했다.
아파트 청약 대박 행진을 이어가고 있는 위례신도시 내 상가 분양가도 높아지는 추세다. 초기에는 3.3㎡당 3,000만원 중반대에 공급되는 게 일반적이었지만 최근 5,000만원에 달하는 상가 분양이 잇따르고 있다는 설명이다. 개통 예정인 우남역 인근에서 분양을 앞두고 있는 일상 3-1-2·3블록의 경우 분양가가 3.3㎡당 5,000만~5,500만원에 달한다.
문제는 상가 분양가가 높아지면서 당초 예상했던 투자 수익률 달성이 어려워질 수 있다는 점이다. 투자자 입장에서는 초기 투자금을 감안해 임대료를 책정하지만 임차인 모집에 어려움을 겪다가 임대료를 낮추게 될 수도 있다. 실제로 지난 2009년 아파트 광풍이 불며 상가 분양가가 3.3㎡당 1억원까지 치솟았던 판교신도시의 경우 거품이 꺼지면서 매매가와 임대료가 반토막 난 사례가 수두룩하다는 게 업계 전문가들의 설명이다.
위례나 마곡지구의 특수성을 분양가와 연관해 고려해야 한다는 의견도 나온다. 위례의 경우 기업 입주가 이뤄지지 않은 '베드타운'인 만큼 인근 잠실이나 문정지구로 소비력 유출이 발생할 수 있다. 트랜짓몰 상권의 핵심시설인 트램의 개통시기가 지연되고 있는 점도 감안해야 할 부분이다. 마곡 역시 대기업 입주 및 유동인구 증가 시기가 상가점포 입점 시기와 크게 차이가 날 수 있어 투자자금 회수에 오랜 시일이 걸릴 수 있다는 설명이다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "신도시 초기 상권에서는 대부분 공급자 중심으로 임대료가 책정되지만 실제 상권의 소비력이 드러나게 되면 임대료나 매매가가 떨어지는 일이 많다"며 "분양업체가 연 6~7%의 수익률을 제시하지만 장사가 잘 되는 경우에도 수익률이 1~2%씩 깎이는 경우가 대부분"이라고 설명했다.
