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올해 서울 지역 분양에 관심을 두는 수요자라면 무엇보다 유의해야 할 점이 '분양가'라는 게 업계 전문가들의 지적이다. 2015년 공급량의 80% 이상이 재개발·재건축 물량인데다 오는 4월 민간택지 분양가상한제가 폐지되기 때문에 분양가 인상이 잇따를 수 있어서다. 특히 학군·교통 등 입지가 뛰어나고 지난해 분양 성공을 거둔 지역인 경우 가격 인상폭이 클 수 있는 만큼 가격 적정성을 따져 보는 게 필요하다고 조언한다.
5일 부동산114와 닥터아파트에 따르면 올해 서울 분양예정 물량은 5만9,903가구로 지난해에 비해 3만3,311가구나 늘어난다. △가락시영재건축(9,510가구) △왕십리3구역(2,097가구) △명일삼익재건축(1,900가구) △개포3단지(1,235가구) 등 대규모 단지의 공급이 주를 이루면서 전체 물량이 크게 증가했다. 특히 이 중 재개발·재건축 물량이 82.9%로 공급 비중의 대부분을 차지하는 것으로 조사됐다.
◇투자 0순위 강남 재건축, 분양가 치솟나=부동산 전문가들은 강남 재건축의 경우 분양가 인상이 잇따를 수 있다는 전망을 내놓고 있다. 워낙 투자자 및 실수요자들에게 인기를 끄는 지역이어서 가격상승 여지가 충분하다는 설명이다.
무엇보다 한강변에 자리 잡은 반포·잠원동 일대 재건축 물량은 가격인상 가능성이 높다는 예상이다. 분양가상한제 적용을 받지 않아 3.3㎡당 분양가가 4,000만원에 달했던 '반포 아크로리버파크 1·2차'가 높은 인기를 끌며 순위 내 마감에 성공했기 때문. 반포동 M공인 관계자는 "강남권은 3,000만원대라는 인식이 있었는데 입지가 좋다면 그 이상 가도 인기를 끌 수 있다는 믿음이 커졌다"며 "올해 10월 예정된 반포한양 자이를 시작으로 분양가가 조금씩 높아질 가능성이 있다"고 말했다.
6월 분양예정인 송파구 가락시영의 경우 분양 성공이 분양가에 크게 좌우될 것이라는 견해가 우세하다. 반포나 잠실에 비해 인지도가 떨어지는 만큼 적정 가격에 대한 소비자들의 판단이 더욱 냉정할 것이라는 예상이다.
잠실동 P공인 관계자는 "전용 85㎡의 경우 잠실에서도 9억원대에 물건을 찾을 수 있기 때문에 가락시영 분양가가 이에 근접할 경우 소비자의 선택을 받기가 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.
◇가격 민감한 강북재개발 역시 분양가가 변수=강북 재개발 분양은 강남 재건축보다 가격 민감도가 높은 만큼 분양가가 크게 오르면 청약 참패로 이어질 수 있다는 분석이다. 지난해 분양한 '경희궁 자이'가 뛰어난 입지에도 불구하고 초기 미분양이 난 것은 3.3㎡당 분양가가 2,300만원에 달해 너무 비싸다는 인식이 작용했다는 것.
특히 올해 재개발 물량이 쏟아져 나오는 만큼 수요자 입장에서는 크게 서두를 필요가 없다는 의견도 나온다. 도심권역의 경우 3.3㎡당 평균 분양가 2,000만원을 기준으로 삼고 여기서 너무 높아지는지 살펴보며 최근 분양단지와의 차이를 비교해보는 게 바람직하다는 설명이다. 권일 닥터아파트 팀장은 "향후 아파트값이 오를 수 있는 지역이라고 하더라도 초기 분양가가 너무 높으면 1~2년 치 시세상승이 무의미해질 수도 있다"며 "특정 단지 하나에 집중하기보다는 상반기·하반기로 구분해놓고 가격을 감안해 여러 후보들을 비교하고 선택해야 한다"고 말했다.
◇서울 마지막 택지지구 마곡도 주목=서울의 마지막 금싸라기 땅으로 평가 받는 마곡지구 내 민간 물량도 1월 분양을 앞두고 있다. 기존 재개발·재건축과 달리 교통 및 기업호재가 잇따르는 지역이어서 가치상승이 기대된다는 평가가 주를 이룬다. 이달 중 분양예정인 '마곡13단지 힐스테이트 마스터(1,194가구)'를 필두로 민간 분양이 이어지면 위례신도시 못지않은 인기를 끌 것이라는 예상이다.
다만 인근에 공공아파트가 대다수고 새 아파트가 많지 않은 만큼 분양가 비교가 쉽지 않은 점은 유의해야 한다는 지적이다. 마곡동 N공인 관계자는 "기존에 분양한 내발산동 '우장산힐스테이트'나 마곡동 '마곡힐스테이트' 분양가를 감안했을 때 3.3㎡당 분양가가 1,800만원 전후가 적정선이 될 것으로 보인다"고 전했다.
