같은 택지지구라도 분양가 상한제·전매제한 적용 여부 제각각
10월 분양대전의 신호탄이 됐던 양주 고읍지구 아파트 분양에서 수요자들의 궁금증을 자아내게 했던 내용 하나. 동시분양을 앞두고 신도종합건설이 먼저 분양한 아파트는 같은 택지지구내 아파트와 전매제한 기간이 달랐다.
또 다른 궁금증 하나. 다음달 GS건설과 중흥건설이 분양예정인 인천 청라지구 아파트는 왜 택지지구임에도 분양가상한제 적용을 받지 않을까.
두 문제의 답은 바로 업체가 택지를 공급 받는 과정에서 나온다. 토지공사 등 공공기관은 일반적으로 택지지구내 아파트용지를 업체들에게 ‘추첨’ 방식으로 공급하지만 일부 중대형 아파트용지는 ‘경쟁입찰’ 방식으로 팔기도 한다. 정부는 지난해 6월 공공택지 중대형아파트에 분양가상한제를 도입하면서 경쟁입찰로 공급한 아파트용지에 대해서는 이를 적용하지 않는다는 예외규정을 뒀다. 결과적으로 분양가 산정 방식은 물론 수요자들의 소유권 행사에 결정적인 영향을 미치는 전매제한 기간 까지 차이가 나게 된 것이다.
‘분양가 인하’와 ‘투기 근절’을 목표로 정부가 아파트 청약제도에 대대적인 손질을 가하면서 수요자들의 혼선도 커지고 있다. 각 지구는 물론 개별 택지지구내 단지마다 분양가 산정 방식은 물론 전매제한, 청약자격까지 제각각이어서 개별 입주자 모집공고를 공부하듯 꼼꼼히 읽어보지 않고서는 자칫 낭패를 당하기 십상이다. 심지어 수십년간 주택사업을 해온 개별 업체들마저 정확한 적용 규정을 몰라 실수하는 웃지 못할 해프닝마저 생긴다.
이 같은 혼선은 바로 제도 시행에 따른 경과규정과 제도 시행 전 예상치 못했던 개별 사업별 특수성을 뒤늦게 반영하고 있는데 따른 결과다.
전문가들은 수요자들도 제도 시행에 따른 정확한 적용 기준과 경과기준을 이해하고 있어야 한다고 조언하고 있다. 분양가상한제와 이에 따른 전매제한 규정, 청약가점제에 따른 1순위 요건 등은 반드시 숙지하고 있어야 할 필수 과목으로 꼽는다.
부동산써브 함영진 팀장은 “최근 분양된 인천 논현지구 현대 힐스테이트의 부적격 당첨자가 5%에 달했던 것도 청약가점제 새로 바뀐 제도를 제대로 이해하지 못한데 따른 것”이라며 “자칫 바뀐 제도를 잘못 이해하면 당첨 취소는 물론 수년간 청약기회를 박탈당하는 불이익을 겪는 만큼 유의해야 한다”고 조언했다.
◇분양가상한제 기준은= 분양가상한제 적용 여부를 가리는 기준은 공공택지와 민간택지가 서로 다르다. 일단 원칙적으로 공공택지내에서 분양하는 아파트는 모두 분양가상한제 적용대상이다. 지난 9월1일부터 분양승인을 신청하는 모든 공공택지내 아파트는 국민주택과 민영주택을 가리지 않고 모두 분양가상한제를 적용키로 했기 때문이다.
민간택지의 경우 ‘사업계획승인’과 ‘분양승인’ 시점에 따라 분양가상한제 적용 여부가 갈린다. ‘9월1일 이전 사업승인’ ‘12월1일 이전 분양승인신청’이라는 두 조건을 동시에 충족시켰을 경우에는 분양가상한제 대상에서 제외된다. 9월1일부터 분양가상한제가 시행됐음에도 현재 민간택지에서 분양중인 아파트들이 상한제 적용을 받지 않고 있는 이유다.
◇이런단지는 분양가상한제 적용 안받아요= 공공택지내 아파트라도 업체들이 아파트용지를 공급받는 방식에 따라 분양가상한제가 유예되는 경우도 있다. 아파트용지를 ‘추첨’이 아닌 ‘입찰’방식으로 받았을 때다. 최근 신도종건이 양주 고읍지구에서 분양한 아파트에 상한제가 적용되지 않은 것이 바로 이 때문이다. GS건설과 중흥건설이 인천 청라지구에서 분양예정인 아파트도 입찰 방식으로 땅을 확보한 사례로, 11월말까지 분양승인을 신청하면 민간택지 아파트처럼 상한제 적용을 받지 않는다.
20가구 미만 단지나 오피스텔은 상한제 적용대상이 아니라는 점도 유의하자. 분양가상한제 적용 대상 주택은 사업승인을 받아야 하는 20가구 이상의 주택이다. 따라서 건축법의 적용을 받는 20가구 미만단지와 업무용시설인 오피스텔은 분양가상한제 적용을 받지 않는다.
◇전매제한도 분양조건따라 제각각= 전매제한 강화는 분양가상한제 적용에 따른 투기억제책이다. 따라서 강화된 전매제한 규정 적용여부도 해당 아파트에 분양가상한제가 적용되는지 여부를 따지면 된다.
수도권의 경우 전매제한이 강화되는 주택은 공공택지내 중대형(전용 85㎡초과) 아파트와 민간택지아파트다. 공공택지 중대형은 5년에서 7년으로 전매제한이 2년 늘어나며 입주(소유권이전등기)때까지만 전매가 제한됐던 민간택지 아파트는 중소형의 경우 5년, 중대형은 3년으로 늘어난다. 단 공공택지 중소형의 전매제한기간은 10년으로 유지된다.
◇전매제한에도 예외는 있어요= 전매제한은 원칙적으로 안될 뿐 예외규정은 있다. 바로 직장이전등 생업상의 사정, 질병치료, 취학, 결혼 등으로 세대원 전원이 다른 지역으로 이전, 상속으로 취득한 주택으로 세대원전원 이전, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년이상 체류, 이혼으로 분양권을 배우자에게 이전하는 경우 등이다. 그러나 이때에는 주택건설주체에 시세가 아닌 일정기간 예금금리 등만 받고 되팔아야 한다.
재개발,재건축 조합원 지분이나 이주자대책용 아파트 등은 전매제한 기간이 짧다. 재건축조합원 지분의 경우 소유권이전등기때까지만 전매가 금지되며 재개발조합원 지분은 아파트 완공전이라도 제한 없이 팔 수 있다. 또 이주자대책용 등 특별공급분 아파트는 전매제한이 일반아파트의 절반이다.
주목해야 할 점은 실수요자라면 5년 이내의 전매제한은 그리 고려할 사안이 아니라는 점이다. 전매제한은 계약일이 기산점이기 때문에 아파트 공사기간과 양도소득세 비과세 요건을 감안하면 별다른 불이익을 받지 않게 된다. 즉 공사기간 30개월과 1주택자 양도세 비과세 요건인 ‘2년거주 3년보유’를 채우고 나면 전매제한기간이 자연스럽게 경과한다는 것이다.
◇지역우선공급도 바뀐다= 내집마련 수요자들이 분양가상한제와 전매제한 외에도 고려해야 할 사안이 있다. 바로 조만간 바뀔 새 제도 들이다. 여전히 청약제도 개편은 진행형인 셈이다.
대표적인 것이 경제자유구역내 아파트 분양 때 지역우선공급물량 축소 문제다. 정부가 송도ㆍ청라ㆍ영종 등 경제자유구역에 대해서는 현재 100%인 지역우선공급물량을 30%로 축소할 방침이다. 이에 따라 오는 11월 중 주택공급규칙이 개정되면 이후 분양승인분부터는 나머지 70% 물량에 대해서는 해당지역외 수도권 거주자에게 청약기회가 돌아가게 된다.
그러나 민간택지 아파트나 66만㎡미만의 중소규모 공공택지내 아파트는 계속 지역 거주자에게 100% 우선 공급된다.
현재 분양승인권자나 건교부장관이 투기 우려 지역에 대해 선별적으로 적용하고 있는 해당지역 거주자격도 내년 1월1일부터 ‘모집 공고일 기준 1년이상 거주’로 강화된다. 예컨대 내년부터 김포 거주자가 용인지역 아파트를 분양받기 위해 거주지를 옮기더라도 이후 1년간은 지역우선공급대상에 포함되지 않는 셈이다.
