서울시가 19일 발표한 ‘한강 공공성 회복 선언’은 지난 1980년대 전두환 정권의 ‘한강종합개발’ 사업 이후 사상 최대 규모의 한강변 리모델링 프로젝트로 평가된다. 이번 선언은 재건축 개발이익을 환수하는 조건으로 초고층 재건축을 허용해 성냥갑 같은 한강변 아파트의 스카이라인을 바꾸겠다는 의지를 담고 있다.
이는 한강변 재건축 아파트들을 큰 덩어리로 묶어 초고층 주거단지로 만드는 대신 기부채납 부지를 한꺼번에 받아 아파트에 가로막힌 한강 일대에 시민들을 위한 공공시설을 늘리겠다는 것이다.
이렇게 되면 한강변의 스카이라인은 초고층 빌딩과 녹지가 어우러져 홍콩 침사추이의 야경처럼 화려해질 것으로 예상된다. 하지만 기부채납이 크게 늘어남에 따라 재건축 수익성이 개선되는 효과는 미미할 것으로 보여 재건축 조합들의 호응을 얼마나 이끌어낼지는 미지수다.
◇한강변 최고 50층 재건축 가능해진다=시는 한강변 재건축 사업시 최고 50층까지 층수를 높여주기로 했다. 단 순부담률 25% 이상의 기부채납을 해야 재건축 사업을 허용해주겠다는 전제조건을 달았다. 기부채납 부지에 호텔ㆍ복합문화시설ㆍ공원 등 다양한 시설을 지어 일반 시민들에게 돌려주겠다는 것이 시의 구상이다.
이를 위해 서울시는 성수ㆍ합정ㆍ이촌ㆍ압구정ㆍ여의도 등 5개 지역을 한강변 재건축 사업이 우선적으로 추진될 ‘전략정비구역’으로 선정했다. 서울시는 이들 지역이 통합적으로 개발될 수 있도록 올해 안에 가이드라인을 만들 계획이며 이 가이드라인에 따라 주민들도 재건축 사업을 추진할 수 있게 된다. 사실상 단지별 재건축은 없어지고 공공이 주도하는 초고층 통합 재건축이 본격적으로 추진된다는 뜻이다.
김효수 서울시 주택국장은 “개발 압력이 가장 팽배한 지역을 전략정비구역으로 지정했다”며 “주민들을 설득해 통합 개발을 유도하고 기부채납 부지를 한꺼번에 확보해 공공시설 및 녹지 비율을 크게 높일 계획”이라고 말했다.
◇여의도 상업지역 용도변경 최대 수혜주=총 5개 ‘전략정비구역’ 가운데 여의도지구는 주거지역이 아예 상업지역로 용도변경돼 이번 개발의 최대 수혜주로 떠오를 것으로 전망된다.
서울시는 이미 한강변에 인접한 여의도 일대를 용산과 연계해 ‘국제금융중심지’로 개발한다는 계획을 세워놓았다. 여의도공원 동쪽 여의도 아파트지구 55만㎡(3종주거)가 상업지역으로 용도변경돼 초고층 아파트로 재건축되고 한강 전면 부지에는 대지면적 11만㎡, 연면적 66만㎡ 규모의 업무ㆍ상업ㆍ숙박시설이 들어선다. 단 용도 상향에 따라 기부채납 비율은 40%까지 늘릴 방침이다.
한남대교에서 성수대교에 이르는 압구정 아파트지구 115만㎡도 3개 권역으로 나눠져 초고층 재건축이 추진된다. 현대ㆍ미성 아파트 등이 들어선 이 일대는 기부채납 비율 26~30%를 적용 받으며 기부채납 부지에 대규모 공원과 공공문화시설 등이 들어설 예정이다.
다세대ㆍ다가구 밀집지인 성수지구 역시 개발이익의 25~28%를 공공시설로 기부채납하고 초고층 주거지로 탈바꿈한다. 이촌지구는 한강대교에서 반포대교에 이르는 서빙고 아파트지구(전체 85만㎡) 중 33만㎡가 대상 구역이며 기부채납 비율 25%가 적용돼 대규모 공원 부지가 생기게 된다. 이 지역에서는 왕궁ㆍ한강맨숀ㆍ현대아파트 등이 재건축 대기 중이다. 합정지구(54만㎡) 역시 당인리발전소 이전사업과 연계해 대대적인 초고층 재건축이 이뤄질 것으로 보인다.
