대통령직 인수위원회가 아파트 선시공ㆍ후분양제 도입을 언급한 것으로 보도되고 있다. 후분양제가 실시되면 분양에서 입주까지 기간이 단축되고, 부실시공의 우려도 줄어드는 것은 물론 건설사 부도에 대한 불안을 해소하고 부동산투기도 잠재울 수 있다는 것이 인수위측 주장이다.
후분양제의 이러한 장점에도 불구하고 왜 이제껏 후분양제가 전면적으로 실시되지 못했을까. 이유는 간단하다. 선분양제도가 후분양방식에 비해 서민들의 주택마련에 더 많은 장점을 갖고 있기 때문이다.
먼저 선 분양제도는 집값을 한번에 내지 않고 몇 년에 걸쳐 나누어 내게 함으로써 주택 구입자의 목돈 부담을 덜어주었다. 또한 주택업체가 주택구입자의 계약금과 중도금을 통해 자금부담을 해결함으로써 주택건설을 촉진시켜 궁긍적으로 서민주택공급을 확대하는 데 큰 역할을 담당해 왔다.
그렇다면 이제 선분양이 필요했던 요인들이 해소되었는가. 대답은 안타깝게도 그렇지 않다. 물론 일각에서는 전국의 주택보급률이 100%를 넘어섰고, 주택금융도 예전에 비해 나아진 만큼 후분양제를 도입해야 한다고 얘기한다. 그러나 자가 보유율은 아직도 50%대에 머물러 있고, 서울과 수도권지역의 대다수 서민들은 여전이 집 없는 설움에 시달리고 있는 실정이다.
지금은 주택구입자가 3년 후에 입주할 새 집을 자금부담 없이 계약금과 중도금, 잔금 납부일정에 따라 순차적으로 내면 살 수 있다. 그러나 후 분양제가 실시되면 주택건설기간인 3년 동안 주택업체들이 부담해온 금융비용과 땅값, 인건비, 자재비 상승분 등을 포함한 높은 분양가격으로 집값 전액을 일시에 부담해야 한다.
뿐만 아니라 주택업체들은 준공 때까지 주택건설자금 전액을 자체 조달할 수 밖에 없어 금융부담이 지금보다 몇배 이상 늘어남으로 주택건설물량을 크게 줄이는 것이 불가피하다.
자금력이 비교적 풍부한 업체라고 해도 미분양에 대한 부담 때문에 분양전망이 확실한 사업만 추진하게 되고 주택건설에 소요되는 2~3년간은 주택공급이 일시적으로 단절될 수 밖에 없다. 이는 주택공급량 감소와 주택분양가의 대폭적인 인상으로 이어질 것이며 주택청약제도의 혼선으로 500여 만명에 달하는 주택청약 통장 가입자들은 선의의 피해를 보게 될 것이다.
선분양 제도는 계속 시행되어야 한다. 주택시장 여건을 고려치 않고 무리하게 후분양제를 도입할 경우 주택 수요자와 공급자 모두에게 치유하기 힘든 부작용을 안겨줄 우려가 있다. 따라서 새 정부는 후분양제에 집착하지 말고 주택금융시스템 확충 등 서민주택난 완화를 위해 근본적인 대책을 마련하는 데 정책의 초점을 맞춰야 할 것이다.
<김문경(대한주택건설협회 회장) >
