법원경매에 참가할 때 권리분석 만큼 중요한 것도 없다. 권리분석이란 경매물건의 가치를 제대로 파악하는 과정이다. 크게 두가지로 나눠보면 물건의 시세를 파악하는 것과 해당 물건에 얽혀있는 각종 권리들, 즉 근저당·압류·세입자 등에 대해 파악하는 과정 등으로 볼 수 있다. 이중 입찰보증금만 날리고 낙찰을 포기하는 경우는 시세 파악을 제대로 하지 않은 것보다는 주로 근저당및 세입자문제 등을 소홀히 다뤘기 때문에 발생하고 있다.◇권리분석 실패 사례=오모(35)씨는 지난해 12월23일 서울지방법원 경매계에 나온 서울 강남구 개포동 주공아파트 607동 1201호 25평형을 1억2,600만원에 낙찰받았다. 감정가는 1억3,000만원이었으나 한 차례 유찰돼 최저입찰가 1억800만원에 경매가 진행됐다. 시세는 1억5,000만~1억5,500만원선. 적어도 2,000만원 이상 이익을 봤다는게 오씨의 판단.
그러나 기쁨도 잠시. 그는 「대위변제」라는 복병을 만나 입찰보증금 1,200만원을 날리고 낙찰을 포기할 수 밖에 없었다.
이 아파트의 최우선 근저당설정일은 85년으로 주택은행이 370만원을 설정해놓았다. 세입자인 김모씨는 97년 10월부터 보증금 8,700만원에 확정일자를 받지 않고 살고 있었다. 오씨는 김씨가 확정일자를 받지 않은데다 후순위세입자(최초 근저당 이후에 입주한 임차인)이므로 자신이 물어줘야할 돈은 한 푼도 없다고 판단했다. 그러나 후순위세입자인 김씨가 경매에 앞서 주택은행의 근저당금액 370만원을 대신 갚아버렸다. 이같이 채무자를 대신해 세입자가 채권액을 갚는 것을 대위변제라고 한다. 대위변제를 하면 후순위자인 김씨가 최초근저당권자인 주택은행의 지위를 승계, 선순위세입자가 되고 낙찰인을 상대로 임차보증금 전액을 받을 수 있다. 오씨는 낙찰대금 1억2,600만원을 내고 선순위세입자가 된 김씨에게도 전세보증금 8,700만원을 물어줘야할 상황인 셈이다. 오씨는 입찰보증금을 포기할 수 밖에 없었다.
주택의 경우 입찰보증금을 포기하고 낙찰을 포기하는 사례의 80~90%는 이같이 대위변제에 따른 추가비용을 감당하지 못한 경우다.
◇체크포인트=오씨의 실패원인은 경매당일 법원에서 마지막으로 경매명세서를 제대로 열람하지 않았기 때문이다. 경매명세서에는 대위변제, 등기부등본·주민등록등본 등 물건의 권리관계 변동상황이 최종 명시돼 있다. 최우선근저당금액이 소액이고 후순위 세입자가 있을 경우에는 반드시 후순위자의 대위변제상황을 알아봐야 낭패를 당하지 않는다.
또 대항력을 갖춘 선순위자 세입자 여부파악은 필수다. 선순위자 세입자는 최초 근저당 설정시점보다 앞서 입주한 세입자로 낙찰대금에서 최우선적으로 임차금을 받을 권리가 있기 때문이다.
선순위 세입자가 배당신청을 했는 지 여부도 반드시 확인할 사항. 선순위세입자가 배당신청을 하지 않으면(확정일자를 받지 않으면 무조건 배당신청을 하지 못한다) 낙찰자가 세입자에게 임대보증금을 지불해야한다. 반면 선순위세입자가 배당신청을 하면 낙찰대금에서 임대보증금을 배당받으므로 낙찰자의 부담은 없다.
후순위세입자에 대해서는 명도과정에서 1세대당 이사비용(보통 300~500만원)의 지출을 예상하면 된다. 【이은우 기자】
