80년대 말 분당ㆍ일산 등 5대 신도시에 버금가는 대규모 주택단지 조성으로 인해 토지시장이 술렁거릴 조짐을 보이고 있다. 김포ㆍ파주ㆍ화성ㆍ판교 등 이들 4개 신도의 총 면적이 1,000만평에 달하고 그 주변까지 포함하면 2,000만평 이상의 토지가 직ㆍ간접적으로 영향을 받게 된다.
신도시 인근 토지 소유자는 개발이 진행될수록 가치가 높아지기 때문에 보유하는 게 유리하다. 문제는 택지지구에 포함되는 땅을 소유한 경우다.
이런 경우 상황에 맞게 대체하는 것도 재테크 기법 중 하나다.
◇토지보상, 외지인과 현지인 달라 = 토지ㆍ건물 보상시 감정평가를 거쳐 보상금이 산정된다. 보상금은 지구ㆍ이용상황 등에 따라 천차만별로 보통 시세의 60~70% 선에서 형성되고 있다.
보상금은 협의에 의해 토지ㆍ건물을 넘겨 줄 때나 강제 수용을 당하거나 차이가 없다. 단 보상금 지급 방법은 다소 다르다. 토지를 제외한 각종 보상금은 현금으로 지급된다.
반면 토지는 현지인과 외지인에 따라 달라진다. 현지인은 전액 현금이나 용지보상채권 등 두 가지 중 하나를 택할 수 있다. 외지인은 3,000만원까지 현금으로 보상되며 초과분은 용지보상용 채권으로 지급 받게 된다.
용지보상용 채권은 상환일을 기준으로 2년ㆍ3년 등 두 종류이며 이율은 시장 금리에 따라 달라진다. 화성 신도시 용지보상채권 이율은 저금리 등의 영향으로 5.1%로 정해졌다. 현지인이라면 채권 금리를 보아, 전액 현금과 용지보상 중 유리한 쪽을 선택하는 게 좋다.
◇보상 외에 택지도 덤으로 = 지구 내 토지ㆍ건물 소유자는 현금ㆍ채권 보상 외에 택지ㆍ아파트를 우선 분양 받을 권리가 주어진다. 세부적으로 보면
▲이주자 택지
▲분양 아파트 입주권
▲협의 양도인 택지매입권
▲상업용지 입찰참여 우선순위 부여
▲실수요자 택지 매입 우선순위 부여 등이 그것이다.
택지ㆍ아파트 분양 권리는 각기 기준이 다르다. 단 모든 기준을 충족할 때는 이 네가 중 한가지만 택하도록 돼 있으며 1세대 1필지ㆍ1가구가 원칙이다. 우선 가옥을 소유한 상태에서 계속 거주했다면 분양 아파트 입주권과 이주자 택지(단독주택지)를 선택할 권리가 주어진다. 분양 아파트 입주권을 택하면 분양가격은 일반 분양가격이 기준이 된다. 반면 이주자 택지는 조성원가의 80%선에서 받을 수 있다. 때문에 굳이 아파트가 필요치 않다면 이주자 택지를 선택하는 게 여러모로 유리하다.
거주는 하지 않았고 가옥만 소유 했더라도 분양 아파트 입주권이 부여된다. 전용면적 25.7평 이하 주택을 우선 분양 받을 수 있는 권리가 주어진다는 것이다.
가옥 없이 토지만 소유한 경우는 협의 양도인 택지(단독주택용지)매입권 부여와 상업용지 입찰참여 우선 순위 등의 혜택을 받을 수 있다. 협의 양도인 택지매입권은 사업주체와 협의를 거쳐 토지를 양도한 자로 그 면적이 1,000m2(302.5평) 이상인 경우에 해당되며 공급가는 감정가격이 기준이 된다. 상업용지 입찰참여 우선권은 2억원 이상의 용지보상용 채권을 수령한 경우에 적용된다.
<이종배기자 ljb@sed.co.kr>
