아직 판매되지 않아 그 가치가 실현되지 않은 상태의 이익을 미실현(未實現)이익이라 한다. 물가가 상승할때 보유자산의 평가익 등이 해당한다.예를 들어 토지를 1000만원에서 샀는데 땅값이 올라 1500만원이 됐을 경우에도 팔지않고 있으면 500만원은 미실현 이익이 되는 것이다.
미실현이익의 계상은 손익계산을 불확실하게 하므로 원칙적으로 금지되고 있다. 다만 미실현손실은 그 발생이 확실한 경우에 한하여 계상하는 것이 인정되고 있다.
또 할부판매는 판매와 동시에 미실현이익이 발생하나 할부기간중 현금으로 회수된 부분에 대한 이익은 당기의 실현이익으로 계상되고 나머지 부문에 대해서는 다음 회기로 이월된다.
