[변화바람부는 부동산시장] '거품' '호재' 확실히 가려 투자를
보유세 대폭 강화… 청약제 개편… 강북개발 가속화…무주택자 내집마련 6월이후 노려볼 만1순위자격 강화… "청약통장 아껴 써야"
특별취재팀= 구동본차장 dbkoo@sed.co.kr
김창익기자
정두환기자
김광수기자
김문섭기자
이연선기자
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“‘심리’보다 ‘재료’를 찾아라.”
정부가 부동산 시장의 전환점으로 예고한 6월이 코앞으로 닥쳐왔다. 최근 정부가 내세운 ‘집값 버블 붕괴’도 지난해 8ㆍ31대책에 따른 보유세 강화가 현실화되는 6월을 염두에 뒀던 것인 만큼 6월 이후 집값 흐름은 향후 부동산 시장의 변화를 예측할 수 있는 중요한 잣대가 될 수 밖에 없다.
투자자들이나 내집마련 수요자들의 전략 수정도 불가피하다. 단순히 ‘집값이 오르겠지’라는 심리에만 의존해 투자하기에는 위험이 너무 크다.
전문가들은 시장 전망이 불투명할수록 확실한 ‘재료’를 바탕으로 투자하라고 조언하고 있다.
내집마련정보사 관계자는 “시장 흐름이 불안할 때라도 확실한 호재가 있는 지역은 그만큼 리스크가 적다”고 밝혔다.
◇무주택자 내집마련에는 호기= 6월 이후 집값에 가장 큰 변수는 ‘보유세 부담 증가’다. 6월부터 강화된 재산세와 종합부동산세를 기준으로 과세되기 때문이다. 다주택보유자나 고가주택 보유자들에게 시장여건이 불리해지는 것은 확실하다.
하지만 무주택자들에게는 시장과 제도의 변화가 오히려 기회가 될 수 있다. 우선 현재 정부가 마련중인 청약제도 개편을 들 수 있다. 지난 판교신도시 동시분양을 통해서도 나타났듯 무주택자들은 신규분양을 통한 내집마련이 상대적으로 쉽다. 특히 정부가 현재 개편을 추진중인 청약제도 역시 주택보유ㆍ가족구성원수ㆍ소득 등에 따라 청약순위에 차등을 둔다는 방침이어서 무주택자들은 그만큼 신규 분양시장에서 유리해질 것으로 보인다.
분양원가연동제 역시 내집마련 수요자들에게는 좋은 재료다. 향후 집값 흐름에 따라 달라질 수 있지만 원가연동제가 적용된 판교신도시 중소형아파트의 경우 당첨자들은 저렴한 분양가로 2배 가까운 시세차익이 기대되고 있다.
◇아직 호재는 많다= 5ㆍ31지방선거는 부동산시장에 새로운 전환점이 될 것으로 전문가들은 전망하고 있다. 여야를 막론하고 대부분 서울시장 후보들이 강북개발에 무게를 싣고 있기 때문이다. 선거결과에 관계 없이 그동안 장미빛 전망에도 불구하고 별다른 진전이 없었던 뉴타운 등 강북개발에는 탄력이 붙을 것으로 기대된다.
수도권 역시 지자체마다 개발의 필요성을 강조하고 있는 만큼 선거 이후에는 다양한 형태의 개발프로젝트들이 쏟아져 나올 것으로 예상된다.
하지만 확실한 검증 없이 무조건 호재를 따라가는 ‘묻지마 투자’는 금물이다. 여느 선거공약이 그렇듯 상당수 공약은 현실화하기 어렵기 때문이다. 수요자들로서는 이제 ‘거품’과 진짜 ‘호재’를 가려서 투자해야 하는 안목이 필요해진 셈이다.
◇청약통장 사용은 신중하게= 지난 판교신도시 동시분양을 통해 아파트 청약통장은 그 어느 때보다 귀하신 몸이 됐음을 입증했다. 평균 1,000대1의 경쟁률을 넘어선 당첨자들은 청약통장 하나로 당장 수억원의 시세차익을 얻을 수 있는 행운을 잡았던 것.
하지만 청약통장의 위력이 커진 만큼 통장을 쓸 때도 그만큼 신중해져야 한다. 청약제도 개편으로 한번 당첨되면 10년간 1순위 자격이 제한되기 때문이다.
통장가입금액 변경에도 신경을 써야 한다. 청약저축 가입자는 정부의 서민주택 공급 확대 방침으로 당분간 청약기회가 크게 늘어나는 만큼 섣불리 예금으로 전환해서는 안된다. 가입기간이 짧고 불입금액이 적어 당장은 당첨을 기대하기 힘들어도 워낙 많은 물량이 나올 예정인 만큼 꾸준히 순위를 끌어올리면서 청약기회를 노리는게 좋다.
예금 가입자들도 향후 지역별ㆍ평형별 공급물량을 점검해 자신이 원하는 평형대로 예치금액을 전환해 놓는 지혜가 필요하다. 예치금액을 줄이면 곧바로 청약 자격이 발생하지만 예치금액을 늘리면 1년간은 변경된 예치금액에 해당하는 아파트 청약이 제한되기 때문이다.
입력시간 : 2006/05/29 13:18
