판교 공영개발 전환 방침 업계 반응·전망 "정책방향 완전히 틀렸다" 한목소리 우려<br>분양가 낮춰도 개발익 당첨자들에 갈뿐…공영개발 확대땐 업계 택지난 가중될듯
“정부발(發) 집값 급등이 본격화될 것이다.”
정부가 판교신도시의 공영개발 확대 가능성을 밝히면서 주택건설업계가 시장논리를 거스르는 것이라며 강하게 반발하고 나서 개발방식을 둘러싼 논란이 확대될 전망이다.
특히 주택공사나 토지공사 등 공영개발의 주체인 공공기관들 마저 공영개발에 대한 우려를 표명하고 있는 상황이어서 일괄분양시기를 불과 5개월 정도 앞두고 정부가 시장의 혼란만 가중시키고 있다.
업계 관계자는 “당초 정부가 판교신도시내 중대형 아파트용지 공급을 보류한다고 했을 때는 시장의 요구를 수용하는 전향적인 정책이 나올 것으로 기대했다”며 “이번 방안은 차라리 나오지 않는 게 오히려 시장에 도움이 됐을 것”이라고 말했다.
◇집값 잡는 묘안 아니다=정부의 판교 공영개발 확대 방침에 대해 주택업계나 전문가들은 한결같이 “급등하는 강남 집값을 잡는 대책이 아니다”고 목소리를 높이고 있다. 강남 집값 급등은 고급ㆍ대형아파트에 대한 수요 증가에서 비롯됐다는 분석이 지배적임에도 불구하고 정부는 중ㆍ소형의 저가 서민주택 공급 확대로 이를 풀려고 한다는 것이다.
이에 따라 투기꾼이 아닌 정부 정책의 실패가 집값 급등을 더욱 유발할 것이라고 우려했다.
대한주택건설협회 김홍배 부회장은 “판교에 소형이든 중형이든 임대주택을 늘리는 것은 강남 집값 안정에 도움이 안된다”며 “정책 방향이 틀렸다”고 말했다.
주택업계 관계자도 “중형임대아파트 수요자와 강남 일대 재건축아파트 수요자는 본질적으로 다르다”며 “정부가 시장상황을 제대로 인식하고 있는지 의문스럽다”고 밝혔다.
전문가들은 특히 공영개발을 확대하겠다는 것은 판교의 강남 대체 신도시 기능 자체를 포기하는 것이라고 주장하고 있다.
◇불로소득 꿈만 키우나=공영개발을 하면 확실한 개발이익 환수가 가능해진다는 정부의 설명도 설득력을 얻지 못하고 있다.
분양가를 낮춰 공급 단계에서 민간 건설업체의 이익을 줄일 수는 있겠지만 결국 그 이익이 일부 당첨자에게 돌아가기 때문이다.
분양가를 묶는다고 시세가 낮아진다는 발상 자체가 틀렸다는 것이 전문가들의 한결 같은 지적이다. 가뜩이나 ‘판교 당첨은 로또 당첨’이란 말이 나오고 있는 상황에서 정부의 공영개발 확대는 오히려 당첨 가능한 ‘복권’의 수만 늘릴 뿐이라는 것이다.
특히 임대아파트의 경우 대부분 무주택자여서 분양전환된 이후 일정 요건만 충족하면 시세차익에 대한 세금을 단 한푼도 물지 않는다. 현행 규정으로는 분양가와 시세간 차익을 환수할 방법이 없기 때문이다. 국민주택채권제 도입을 통해 일부 개발이익을 환수하는 장치를 마련해도 어쨌든 판교 신도시의 대형평형 당첨은 로또에 당첨되는 행운이 되는 셈이다.
◇업계 택지구득난 심화될 듯=판교신도시의 공영개발이 이뤄질 경우 향후 이뤄질 택지개발 사업에서도 이 같은 방식이 확대 적용될 가능성이 높을 전망이다.
이에 따라 가뜩이나 택지구득난에 시달리고 있는 민간 주택건설업체들의 어려움은 더욱 가중될 것으로 우려되고 있다.
실제로 공공택지 입찰경쟁률을 보면 택지 확보를 위한 업체들의 노력은 필사적이다. 최근 실시된 판교신도시 전용 25.7평이하 아파트 용지의 경쟁률이 25.8대1을 기록했는가 하면 같은날 공급된 김포장기지구는 무려 평균 55.5대1을 기록했다.
중견주택건설업체인 S사 개발사업 담당자는 “최근 땅값 급등으로 민간이 자체적으로 택지를 확보하기는 점점 어려워지고 있다”며 “그나마 공공택지에 기대를 걸고 있던 업체들로서는 날벼락을 맞는 셈”이라고 정부를 강하게 비판했다.
[청약전략] 임대늘어 청약저축 가입자에 기회…중형 임대는 청약예금으로만 가능
현재까지 추정되는 판교 신도시 공영개발 방향은 당초 민간건설사가 분양할 예정이었던 25.7평 초과 아파트를 일부 임대아파트로 돌리고 나머지는 일반 분양을 하더라도 민간건설사가 아닌 주공 등 공공기관이 짓도록 한다는 것이다.
이 경우 임대아파트 물량이 늘어나 청약저축 가입자들의 당첨 가능성이 높아진다. 그러나 전용면적 25.7평을 초과하는 중대형 임대아파트의 경우에는 청약저축통장으로는 청약이 불가능하고 청약예금 통장으로만 청약할 수 있어 청약예금 가입자들에게도 기회는 있다. 그러나 아직까지 임대 아파트 공급을 늘린다는 가능성이 있을 뿐 공영개발에 대한 구체적인 계획이 나와 있지 않다.
문제는 600만원 이상(경기도는 300만원)이상 청약예금 소유자들이다. 당초 판교신도시내 25.7평 초과 아파트 공급이 늘어날 것이라는 기대와는 달리 오히려 줄어들 가능성이 높아져 당첨가능성이 더욱 낮아졌다. 게다가 임대 아파트 비중이 월등히 높아질 경우 일반분양 대형 아파트는 크게 줄어들 수도 있다.
또한 일반에 분양하는 대형평형 아파트라 하더라도 민간건설사가 아닌 주공, 성남시 ？공공기관이 건설할 경우 강남 및 분당의 민간 고급 아파트 수준을 따라가지 못할 가능성이 높다.
그러나 섣불리 청약예금 통장을 감액할 필요는 없다. 청약예금을 감액할 경우에는 당장 효력이 발생하기 때문에 정부의 판교 개발계획 변경안이 구체화되는 상황을 봐가며 통장금액 변경을 결정하는 게 바람직하다.
