도심서 10㎞… '생태 전원도시' 매력<br>105만평 소규모 신도시급…9월 첫 일반 분양<br>쾌적한 주건환경·교통여건에 분양가도 저렴할 듯<br>서울 서북권 노후대비·실수요자 관심 가져볼만
[뉴타운으로 갈아타볼까] 바뀐 뉴타운 정책
사업추진 쉽고 투자 까다로워져시공사 선정 사업승인후서 조합설립 이후로층고제한 완화·중대형 공급비율 40%로 늘려9평이상 매매 땐 토지거래허가 적용 가능성
‘일단 묻어두면 돈 된다? 그렇지 않다!’
뉴타운 내 아파트의 분양계획이 잇따라 발표되고, 중대형 아파트 비중도 확대될 것으로 알려지면서 뉴타운 지분 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 뉴
타운은 지난해 정부가 재건축 아파트 규제에 나서면서 부동산시장에서 단연 투자대안 1순위로 손꼽혔다. 덕분에 ‘될성부른’ 뉴타운 지분가격은 이미 2~3배 뛴 상태. 올해 들어서도 연초부터 강북권 광역개발 호재를 안은 재개발 구역은 지분시세가 꾸준한 상승세를 보였다.
하지만 정부의 투기억제 방침은 뉴타운이라고 예외가 될 수 없다. 지난해 8ㆍ31부동산종합대책에서 재개발 입주권을 주택으로 간주하기로 결정, 양도세 부담이 늘어난 데 이어 최근에는 토지거래허가제가 강화되면서 사실상 거래조건은 까다로워졌기 때문이다.
김영진 내집마련정보사 사장은 “정부규제가 강화되면 유망한 뉴타운 사업과 그렇지 않은 곳의 차별화가 진행되면서 알짜를 골라내는 안목은 더욱 중요하다”며 “오는 9월 은평뉴타운 분양이 시작되면서 가시적인 성과들이 하나 둘 나타나면 개발잠재력이 높은 뉴타운의 지분가격도 탄력을 받게 될 것”이라고 말했다.
◇바뀐 정책에 ‘주목’=재개발은 기본적으로 투자방법과 시기, 사업단계에 따라 수익성 차이가 커 그만큼 신중해야 한다. 바뀐 규제를 면밀히 관찰해야 하는 것도 이 때문.
지난해 3월 도시및주거환경정비법(도정법) 개정안이 통과되면서 시공사 전정이 종전의 사업승인 이후에서 조합설립 이후로 앞당겨진 것은 호재로 꼽히는 부분.
시공사가 조합운영의 자금을 조달하는 데 도움을 줘 사업추진이 한결 수월해지기 때문이다. 정비구역 지정절차도 단순화 됐다. 본래 구청을 통해 시청을 거쳐야 하던 것을 구청 주도로 바뀌었다.
최근 그 윤곽을 드러낸 도시재정비특별법 또한 뉴타운의 사업추진에 날개를 달아준 셈이다. 서울시 조례로 추진됐던 뉴타운 사업이 특별법을 기반으로 추진될 수 있게 됐기 때문. 공개된 법안에 따르면 오는 7월 이후 뉴타운 등 재개발구역에는 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트 공급비율이 20%에서 40%로 확대된다.
또 15만 평 이상 규모로 도심재정비촉진지구를 지정할 경우 일반주거지역은 용적률이 200~250%에서 250~300%로 높아지고 층수 제한도 완화된다.
뉴타운 사업추진이 매끄러워진 반면 투자하기는 까다로워졌다. 지난해 8ㆍ31대책에서 재개발 입주권을 주택 간주한다는 방침이 발표된 후 실제 지분가격은 소폭 하락했다.
이번 특별법에서도 도시재정비촉진지구 내에서 토지거래허가를 받아야 하는 땅의 기준이 54평 이상에서 9평 이상으로 정해질 가능성이 높은 상태. 재개발 지분이 대부분 9평을 넘는 것을 감안하면 사실상 주택거래허가제가 시행되는 셈이다.
◇아현 거여 왕십리 등 ‘블루칩’골라야=그렇지만 실수요자 입장에 볼 때 뉴타운은 여전히 매력적인 투자처다. 과거의 재개발과 달리 정부의 지원 아래 대규모로 단지가 개발되다 보면 교통여건이 개선될 뿐 아니라 각종 기반시설과 편의시설을 갖춘 주거환경이 만들어질 수 있기 때문이다.
전문가들은 뉴타운 가운데서도 사업추진 속도가 빠르고 규모가 큰 사업지를 공략하라고 조언한다. 아현뉴타운은 최근 서울시가 자립형 사립고를 짓겠다고 발표하면서 호가가 높아지는 상태. 뉴타운 내에서도 핵심지역으로 꼽히는 아현3구역은 16~41평형까지 3,000여 가구가 넘는 대단지가 층고 10~20층 46개 동으로 건립 예정이다.
송파신도시로 지정되면서 최근 가장 가파른 가격상승세를 보였던 거여ㆍ마천뉴타운은 아직 사업추진이 안된 상태지만 강남권에 속하고 송파신도시와 접해있어 향후 발전 가능성이 높다.
이번 특별법 재정으로 재정비 촉진지구 지정 가능성이 높은 왕십리뉴타운도 다시 주목을 받는 뉴타운이다. 특히 왕십리2구역은 청계천 조망권이 확보되고, 왕십리 민자역사 건립(2007년)과 분당선(선릉~왕십리) 개통(2010년) 등 호재가 예정돼 있어 가격상승 가능성이 높다.
이 밖에 오는 3월께 관리처분 후 착공에 들어갈 예정인 노량진뉴타운, 한강 조망이 가능하고 지하철 9호선 개통될 예정인 흑석뉴타운도 주목할 만 하다.
입력시간 : 2006/02/20 13:13
