'절세형 부동산'에 길이 있다

최근 부동산 시장에선 세금 회피성 매물이 늘어나고 있다. 종합부동산세를 피하기 위해서는 이달 안에 집을 팔아야 하고 일시적 1가구2주택자도 양도소득세를 줄이기 위해 안절부절하는 모습이다. 세금 부담에 따른 압박이 큰 사람일수록 가격을 크게 낮춰 부르며 집값 하락을 주도하고 있다. 이렇듯 한 푼이라도 세금을 덜 내면서도 최대의 수익을 올리길 바라는 것은 투자자 모두에게 공통된 관심사다. 하향 안정세를 보이는 부동산 시장에서 조금이라도 세금을 아끼며 투자할 수 있는 절세형 부동산 상품에 대해 알아보자. ◇1가구2주택 절세 효과가 큰 ‘분양시장’=현재 1주택을 소유한 가구가 다른 주택을 취득, 일시적 2주택이 된 경우에는 추가로 집을 산 날로부터 1년 이내에 종전의 주택(비과세요건을 충족한 경우)을 양도할 경우 양도세를 비과세 해주고 있다. 다시 말해 2주택을 유지하면서 50%의 양도세 중과를 피할 수 있는 셈인다. 그러나 기간은 1년에 불과하다.(혼인이나 동거봉양을 위한 일시적 1가구2주택자의 경우 2년까지 비과세 가능) 하지만 분양을 받을 경우 비과세 기간은 훨씬 늘어날 수 있다. 분양권은 등기시점부터 주택으로 보기 때문에 분양 이후 입주시점(통상 2~3년)까지 비과세 기간이 더 늘어나게 된다. 결국 3~4년 동안 실질적으로는 2주택을 보유할 수 있어 더 넓은 평형으로 갈아타기를 노리는 유주택자라면 기존 주택 매입보다는 신규 분양을 통하는 것이 유리하다. ◇새롭게 뜨는 ‘펜션’ 투자=주5일 근무제가 확산되고 소득수준이 늘면서 휴양지를 찾는 사람이 늘었다. 자연스레 펜션에 대한 관심도 높아졌는데 펜션은 주택에 비해 세금부담이 낮은 것이 매력적이다. 숙박업으로 등록한 펜션은 상시 주거용이 아닌 숙박시설로 이용되고 있어 주택으로 취급하지 않는다. 양도세 중과도 걱정할 필요가 없다. 등기분양이 아닌 회원제 분양을 받아 전세권이나 근저당권만 설정해 놓을 경우에는 종합소득세나 부가가치세를 내지 않아도 돼 절세 효과도 상당하다. 분기별로 운영수입을 일정하게 받더라도 수익금 자체가 매번 똑같지 않기 때문에 일시적 소득으로 취급 받을 수 있다. 이 경우 추가 세금 없이 기타소득세 4.4%만 납부하면 된다. 단, 1년 기준수익금이 1,500만원을 넘게 되면 종합소득세로 합산된다는 것은 주의해야 한다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “펜션은 절세효과가 있지만 계곡, 호수, 스키장 등이 주변에 있어 일정한 수요가 유지될 수 있는지를 따져봐야 한다”며 “초보 투자자는 믿을 수 있는 시행사가 개발하는 사업에 간접 참여해 지속적인 임대수익을 얻는 것이 안정적이다”고 말했다. ◇주택에 비해 규제 적은 ‘상가’=수익형 부동산의 대표주자인 상가는 아파트와 달리 전매제한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없다. 비교적 환금성도 높아 정부 규제가 주택에 집중된 이후 투자자들이 더욱 매력을 느끼고 있다. 상가는 건물 부문에 대한 재산세만 부과되고, 부속토지의 공시지가 합계액이 40억원을 초과하지 않는다면 종부세 걱정을 할 필요가 없다. 주택과 달리 종부세를 세대별로 합산하지 않고 개인별로 합산해 대상이 될 확률도 크게 줄어든다. ◇세금 감면에 고정 수입까지 보장되는 ‘주택임대사업’=최근 임대사업에 대한 관심이 급증하고 있다. 저금리 시대에 고정적 임대수입이 보장되는데다 취ㆍ등록세가 감면되고 재산세나 종부세 중과도 피할 수 있기 때문이다. 임대사업을 위해서는 중대형보다 수요가 많은 중소형 평형을 보유하는 것이 유리하다. 전용면적 18평 이하 주택을 취득해(건축주로부터 최초로 분양 받은 공동주택) 주택임대에 나서면 취ㆍ등록세가 전액 면제된다. 전용 12~18평 주택은 재산세도 50% 감면되는 세제 혜택이 있다. 임대사업을 위해서는 관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대주택보다는 아파트가 보다 유리하다. 독신자나 신혼부부를 대상으로 유동인구가 많고 교통이 편리한 지역에 위치한 소형평형의 대규모 단지가 임차 수요가 풍부한 편이다. 최근 투자자들이 노원구와 도봉구 일대 10~20평대 아파트 여러채를 매입하면서 가격이 많이 뛴 것도 이런 이유에서다.