내년에는 부동산 정책 및 세제가 많이 달라져 신경쓰지 않으면 낭패를 보기 쉽다.
보유세 및 거래세 개편과 함께 원가연동제, 채권입찰제, 개발이익환수제 등 굵직한 정책들이 실시되며 판교신도시, 동탄신도시 등 실수요자의 관심을 집중시키는분양도 진행되며 이같은 일정들은 대부분 상반기에 집중돼 있다.
숙지해야 할 `2005년 부동산달력'을 미리 살펴본다.
◆ 1월
△ 거래세율 인하 = 기존 주택 거래시 현재 5.8%인 거래세율이 4.0%로 1.8%포인트 인하된다. 새로 분양된 아파트에 입주할 시 적용되는 세율은 4.6%로 인하폭이 기존 주택보다는 적다.
하지만 기존 주택의 경우 과세표준이 시가의 30-40% 수준인 시가표준액에서 70-90% 수진인 기준시가로 변경되기 때문에 대부분 지역에서 실제로는 거래세가 늘어날가능성이 크다.
△ 1가구 3주택자 이상자 양도세 중과 = 1가구 3주택자 이상이 집을 팔면 양도차익에 대해 일반세율(보유기간에 따라 9-50%)보다 훨씬 높은 60%를 세금으로 내야한다.
또한 장기보유 특별공제 혜택도 받지 못한다. 하지만 현재 정부가 시행 시기를정할 수 있도록 하는 방향으로 법률 개정이 추진되고 있어 1월1일보다는 시행이 다소 늦어질 가능성이 크다.
◆ 2월
△ 원가연동제.채권입찰제 = 공공택지에서 분양되는 전용면적 25.7평 이하 아파튼는 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 규제하는 원가연동제가 실시돼 대상아파트의 분양가가 20-30% 낮아지는 효과가 있을 것으로 보인다.
또한 원가연동제가 적용되는 아파트에 대해 무주택우선공급 비율 확대, 당첨시청약 제한, 입주 후 일정기간 전매 제한 등의 방안도 검토중이다. 공공택지에서 공급되는 전용면적 25.7평 초과 아파트에 대해서는 채권을 가장 많이 산 업체에게 토지를 공급하는 채권입찰제가 실시돼 분양가가 올라가게 된다.
△ 동탄신도시 2단계 분양 = 동탄신도시 2단계에는 동시분양 형태로 총 10개단지 6천808가구가 공급될 예정이다. 임대아파트 5개 단지 3천458가구, 분양아파트 5개 단지 3천350가구로 구성됐다.
◆ 4월
△ 주택가격공시제(30일) = 주택가격공시제도가 시행되면서 아파트와 연립.다세대, 단독 등 전국 모든 주택의 집값이 낱낱이 공개된다.
단독주택에 대해서는 표본조사 방식을, 공동주택에 대해서는 전수조사 방식을각각 도입하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이나 부동산실거래가 신고여부 검증 수단 등으로 활용될 예정이다.
△ 상가.오피스텔 후분양제 도입(22일) = 3천㎡(909평) 이상 규모의 상가나 오피스텔에 대해 골조공사의 2/3를 마친 뒤에 분양해야 한다.
다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1∼3%)을 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다.
법 위반시에는 3년 이하의 징역 또는 3억원 이하의 벌금형에 처해진다.
△ 리모델링 증축제한 = 공동주택의 리모델링 증축 가능 범위가 전용면적의 30%이내, 최대 9평으로 제한된다. 당초 20% 이내, 7.56평에서 다소 완화된 것이다.
단지 여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피할 경우에는 제한에서 제외된다.
◆ 6월
△ 판교신도시 시범단지 분양 = 청약자들의 관심을 집중시키고 있는 판교신도시 시범단지가 이르면 6월말 분양된다.
총 284만평 크기의 판교신도시에는 2만9천700가구(공동주택 2만6천974가구, 단독주택 2천726가구)가 지어져 약 8만9천명을 수용하게 되며 20만평 규모의 벤처단지와 5만평 규모의 친수테마파크, 교육시설구역 등 다양한 편의시설 및 자족기반시설이 들어서게 된다. 시범단지는 약 5천가구 안팎이 될 것으로 알려졌다.
25.7평 이하 아파트에는 원가연동제가 적용, 분양가가 낮아져 치열한 청약경쟁률을 보일 것으로 예상된다.
정부는 투기 수요를 억제하기 위해 무주택우선공급 비율 확대, 당첨시 10년간 재당첨 금지, 입주 후 일정기간 전매 제한 등의 방안을 검토중이다.
△ 종합부동산세 과세대상 확정 = 종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월1일 현재 보유자다.
따라서 집을 매도할 시에는 6월1일 이전, 반대로 집을 구입할 시에는 6월1일 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다. 또한 분양받은 주택의 입주도 6월1일 이후로 미루면 절세에 도움이 된다.
◆ 7월
△ 재건축개발이익환수제 = 말도 많고 탈도 많은 재건축개발이익 환수제가 7월께 실시될 전망이다.
당초 내년 2-3월에 실시할 예정이었지만 정기국회 법안 심사대상에서 빠져 예정보다 3-4개월정도 늦춰질 가능성이 크다.
개발이익환수제가 실시되면 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 지어야 하고 사업승인을 받은 단지도 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 공급해야 돼 그만큼 조합원 부담이 늘어나게 된다.
(서울=연합뉴스) 이정진기자
