청약전략 다시 세우기

새정부 출범 이후에도 부동산 시장은 바람 잘 날이 없다. 대통령직 인수위원회에서 쏟아냈던 부동산 정책이 새 정부 출범이후 불투명 해지거나, 신혼부부용 주택 등 새로운 청약제도의 등장이 예고되는 등 예비 청약자들의 혼란이 가중되고 있다. 특히 올 하반기 분양가상한제 물량의 본격적인 등장을 앞두고 신규 분양물량은 점차 감소하는 반면 청약 쏠림과 미분양 현상이 심화돼 청약시장 전망은 시계제로 상태. 이는 ‘돌다리도 두들겨 가는 심정’으로 올 초 세워두었던 청약전략을 다시 한번 점검해볼 필요성이 있다는 의미이기도 하다. 올해에도 은평, 판교, 광교는 물론 수도권 곳곳에서 유망 분양물량이 줄줄이 대기하고 있어 가점이 높은 청약자나 상대적으로 가점이 낮은 청약자 모두에게 놓칠 수 없는 기회이다. 청약가점 고득점자라고 해서 절대 긴장의 고삐를 늦춰서도 안 되지만, 가점이 낮은 예비청약자 역시 지레 겁먹고 청약을 포기하기보다는 전략적인 접근이 필요하다. ◇청약가점이 높은 예비 청약자=지난해 청약통장을 고이고이 아껴뒀던 청약가점 고득점자들에게 올해는 더 없이 좋은 청약 기회가 주어질 전망이다. 판교ㆍ광교를 비롯해 인천 청라ㆍ용인 흥덕 등에서 유망 아파트가 대거 분양 대기 중이기 때문. 가점이 60점 이상인 수요자는 유망 단지를 선별해 청약하는 것이 좋다. 지난해 9월 청약가점제 시행 이후 가점이 60점 이상에 해당되는 고득점자들이 비인기 단지에도 청약하는 등 과도기적 혼선을 빚어내고 있어 안타까움을 자아내고 있다. 예비 청약자들은 자신의 청약 가점이 높을 경우 더 저렴하고, 향후 시세 차익이 더 큰 아파트에 당첨될 가능성이 그만큼 높다는 점을 명심해 알짜 중에 알짜 단지에만 ‘선택과 집중’ 전략을 택하는 것이 바람직하다. 지난해 인기리에 청약 마감됐던 은평뉴타운과 송도 포스코 더？事？경우 중소형 가점 커트라인이 65~70점인 것을 감안한다면 올해 판교 및 광교신도시 등의 당첨 커트라인 가점은 최소 70점으로 예상된다. 60점 이상의 가점자는 인천 청라, 용인 흥덕지구를 집중 공략해 볼만 하다. 중대형의 경우 유망단지라해도 청약가점 40~50점대 청약자도 당첨된 사례가 있기 때문에 청약 자체를 포기하기 보다는 일단 유망지역이라면 과감하게 청약해보는 것이 좋다. ◇유주택자 및 가점이 낮은 청약자=올해까지는 분양가 상한제를 피하거나 건축비에만 분양가 상한제를 적용 받는 아파트가 계속 분양시장에 쏟아져 나올 것으로 보이지만 내년 이후에는 분양가상한제 비적용 물량이 크게 줄어들 전망이다. 이에 따라 유주택자나 가점이 낮은 수요자는 더더욱 세심한 청약전략을 짜야할 필요성이 있다. 이미영 스피드뱅크 팀장은 “지난해 12월 이후 10대 건설사 중 분양승인 신청을 낸 건설사가 단 한곳도 없어 공급부족이 심화될 가능성이 높다”며 “이 경우 청약 경쟁이 치열해질 수 밖에 없고, 유주택자나 가점이 낮은 청약자는 유망 아파트에 당첨될 가능성이 상대적으로 낮아진 다는 의미이기도 하다”고 말했다. 부동산 전문가들은 일단 유망 아파트에 청약해 높은 청약 경쟁을 뚫고 당첨될 가능성이 낮기 때문에 미분양아파트처럼 청약통장 사용이 필요 없는 아파트를 집중 공략하는 것이 좋다고 조언한다. 4순위의 경우 재당첨 금지조항에도 해당되지 않고, 쉽게 계약도 포기할 수 있어 청약자 입장에서는 부담이 덜한 게 사실. 뿐만 아니라 최근 건설사들을 중심으로 계약조건 완화 및 각종 ‘4순위 마케팅’ 역시 활성화돼 다양한 혜택이 제공되는 것은 물론, 청약자가 직접 원하는 동호수를 지정할 수 있다는 것도 장점이다. 이 팀장은 “과거 미분양 물량들은 입지나 상품 자체의 경쟁력 저하로 시장에서 외면 받은 경우가 많았다”며 “최근에는 분양시장 침체 등 일시적으로 미분양을 겪는 알짜 단지들 많아 유주택자 및 가점이 낮은 청약자들에게는 좋은 기회”라고 말했다. 반면 청약가점이 낮은 무주택 신혼부부의 경우 올 하반기 광교신도시에서 시범 공급될 신혼부부용 주택에 도전해 볼만 하다. 또 가점 30점대 이하 청약자라도 일부 인기 단지에 배짱 청약해보는 것도 한 방법이다. 청약가점제 시행이후 현재까지 일부 사업장의 경우 당첨자 중 최고ㆍ최저 가점 차이가 40점 이상까지 벌어진 사례도 있기 때문. ◇청약시 유의사항=최근 은평뉴타운이나 수도권 투기과열지구 내 재건축 아파트 등의 경우 후분양 물량이 대거 쏟아지고 있다. 이 경우 계약시점에서부터 잔금 납주시점이 짧아 어렵게 당첨되고도 계약을 포기해야 하는 것은 물론 재당첨금지 조항에 걸려 청약통장을 사용하지 못 하는 경우도 많다. 또 6억 원 초과 주택의 DTI규제, 주택담보대출 1가구 1건 제한 등 각종 대출 규제 등으로 계약을 포기하는 사례가 늘고 있다. 때문에 예비 청약자들은 청약에 앞서 대출기관에 자신의 대출 가능금액이 얼마인지 미리 따져봐야 하며, 해당 사업지의 계약조건 및 할인혜택 등도 꼼꼼히 따져 자금마련 계획을 충분히 세운 뒤 청약에 도전해야 한다.