집값 하락땐 금융불안 우려
부동산 담보대출 128兆만기 올·내년 집중은행들 만기연장 꺼려 원금상환 요구급매물 급증ㆍ자산가치 하락 악순환집값거품 토지 확산양상도 불안 가중
• "담보가치比 대출비중 낮아 버블 붕괴 없다"
부동산 담보대출이 금융과 부동산시장 불안을 야기할 태풍의 눈으로 다가오고 있다. 만기가 3년 이하 단기에 집중돼 있어 부동산시장 경착륙과 겹쳐질 경우 헤어나기 힘든 악순환에 빠질 수 있기 때문이다. 최근 아파트 등 주택시장의 거품(버블)이 토지로 옮겨가는 와중에서 버블이 꺼질 경우 금융ㆍ부동산시장은 물론 경제 전반에 큰 짐이 될 것으로 우려된다.
금융연구원은 6일 '은행 가계대출 만기구조 개선' 보고서에서 가계대출 가운데 상당 부분이 3년 만기 원금 일시상환 방식으로 이뤄져 주택가격이 급격히 하락할 경우 은행들이 잇달아 원금상환을 요구할 가능성이 크다고 지적했다. 이 경우 원금상환을 위한 부동산 급매물이 늘고 이는 또 다시 부동산 자산가격 하락으로 이어질 수 있다는 점에서 금융시장 리스크가 매우 높다는 분석이다.
지난 2003년 말 현재 예금은행의 가계대출 잔액은 254조원대로 전체 대출의 50% 가까이에 이른다. 이중 부동산 담보대출은 153조원으로 전체 가계대출의 60.7%를 차지하고 있다. 우리나라의 부동산 담보대출 비중은 2000년 말 37.4%에서 지난해 말 47.1%로 급증하는 추세다. 이는 부동산 호황기였던 84~90년 일본의 부동산 담보대출 비중이 21.8%에서 27.2%로 증가했던 것에 비해 훨씬 가파른 상승세다.
문제는 부동산 담보대출 비중이 매우 높은 가계대출의 80% 이상이 3년 이하 단기 대출이라는 점. 2003년 말 잔액 기준으로 올해 만기를 맞는 가계대출 규모만도 104조원에 이른다. 내년과 후년에 만기를 맞는 대출금은 신규 대출을 감안하지 않더라도 107조원에 달한다. 중도금 대출만 따져도 올 하반기 만기액이 15조원에 이르러 최근 입주를 앞둔 급매물이 늘어나고 있는 실정이다.
이재연 금융연구원 연구위원은 "그동안은 은행들이 만기도래시 별다른 사유가 없는 한 자동적으로 만기를 연장해줬지만 경기침체로 차입자가 원금을 상환하지 못하거나 부동산 가격하락을 우려해 은행들이 만기연장을 꺼릴 경우 금융불안 요인이 될 수 있다"고 지적했다. 은행이 대출금 회수에 나서면 부동산 매물이 늘어나고 이어 주택가격이 폭락해 가계신용이 악화되면 결과적으로 은행의 부실증가와 이로 인한 대출회수 가속화라는 악순환이 발생하게 된다는 것이다.
부동산 가격하락이 급속히 진행될 경우 특히 상호저축은행 등 영세 금융기관에 직격탄이 될 전망이다. 업계의 한 관계자는 "상호저축은행의 경우 주택담보비율이 금융기관 평균보다 훨씬 높은 60%로 주택담보인정비율(LTV)도 지역에 따라 70~80%, 신협의 경우 90%까지 이른다"며 "담보 설정 역시 1순위가 아닌 경우가 상당수인 것으로 추정되고 있어 부동산 가격급락시 위험부담을 더 많이 안게 될 것"이라고 말했다.
우리나라 가계의 건전성이 최근 들어 크게 악화한 상태라는 점도 부동산 가격하락에 따른 '금융 대란' 시나리오를 뒷받침한다. 한영철 한국은행 은행연구팀 과장은 "지난해 6월 현재 GDP 대비 가계부채 비율은 85.1%로 장기침체 초기 단계인 90년의 일본(79.0%)보다 높다"며 "일본의 가계는 당시 금융자산이 부채의 3배에 이르렀지만 현재 우리나라 가계의 부채대비 금융자산 비중은 2배 수준에 불과하다"고 설명했다. 은행들이 대출상환을 요구할 경우 가계가 이를 감당할 여력이 없다는 뜻이다.
다만 우리나라의 경우 외환위기를 겪으면서 부동산 하락에 대한 경각심이 일본보다 높은 것이 그나마 다행스런 부분이다. 일본 은행은 부동산 활황기 중 부동산 가격에 대한 과신으로 부동산 담보대출시 LTV가 100%를 초과하는 경우도 있었지만 국내 은행의 경우 투기과열지구의 경우 70~80%에서 단계적으로 인하, 지난해 말 40% 수준을 유지하고 있다.
한편 현대경제연구원은 2002년 이후 급등했던 주택가격이 정부의 강경 대책으로 주춤한 가운데 토지 가격이 빠른 속도로 상승, 부동산 버블이 주택에서 토지로 옮겨가는 양상을 보이고 있다고 지적, 급격한 부동산시장 위축이 금융시장 불안을 야기할 가능성이 있다고 지적했다.
윤혜경기자 light@sed.co.kr
입력시간 : 2004-07-06 17:12
