40대 약사 A씨는 약국을 운영하려고 적당한 장소를 물색하던 중이었다. 마침 대단지 아파트 인근에 위치한 근린상가의 2층 상가가 임대물건으로 부동산에 나와있었다. 그런데 A씨는 이 건물 1층에도 다른 약국이 이미 영업중인 상황이어서 혹시나 하는 마음에 상가주인, 중개업자 등에게 약국을 해도 괜찮은지 확인절차를 거쳤다. A씨는 문제가 없다는 확약을 받고 영업을 시작했으나 결국 1층 약국에서 소송을 걸어와 6개월 만에 영업을 중단해야 했다.
최근 이와 유사한 사례로 ‘한 상가 두 비빔밥 식당’ 사건이 있었다. 상가내에서 비빔밥을 파는 두 식당이 민형사상으로 소송을 제기한 것. 법원은 덮밥만 팔기로 해놓고 이미 다른 식당에서 팔고 있는 비빔밥을 ‘은근 슬쩍’ 판 식당주인에게 영업정지처분과 함께 벌금 100만원을 선고했다.
법원에 제기되는 영업중지가처분 사건에는 같은 상가내에서 동일 업종의 점포 영업을 금지시켜달라는 내용이 상당수다. 부동산, 약국, 병원 뿐만 아니라 커피 전문점, 음식점, 액세서리코너 등 문제가 되는 업종도 다양하다.
내 상가라고 내맘대로 업종을 정할 수 있다고 생각하면 오산이다. 상가건물에서 업종을 제한하는 법적인 근거는 크게 두 가지다. 분양계약서상 정해진 ‘지정업종’과 집합건물의소유및 관리에관한법률(집합건물법)에서 정한 규약이다.
신규 분양 상가는 분양 계약서상 업종이 정해져 있는 경우가 대부분이다. 이 경우 최초 분양자뿐만 아니라 손바뀜이 일어나 상가 주인이 바뀌어도 중복업종 제한 규정을 받는다는 게 대법원의 판단이다. (2006마165,165 결정, 2004다20081 판결)
최광석 부동산 전문 변호사는 “분양률이 저조한 신규 상가의 경우 상가 시행사 및 분양회사들이 분양에 급급한 나머지 이미 독점 업종으로 일부 상가를 분양해 놓고 미분양 상가를 ‘자유업종’으로 분양하는 경우가 있다. 계약서 작성시 업종에 관한 확약을 받아 놓는 게 좋다”고 조언했다.
한편 집합건물법상 규약은 일정수 이상 소유자들의 동의 하에 정한 규약으로 상가 매매 및 임대시 필수적으로 확인해야 한다.
