정식 구역지정을 받은 서울 재개발구역의 조합원지분 매매가격이 상승세를 타고 있다.
이들 구역은 서울시 재개발기본계획(이하 기본계획)이 올해부터 다시 수립되더라도 이미 사업추진범위가 확정돼 재개발이 무산될 우려가 적기 때문.
*일 서울시에 따르면 이미 구역지정을 받은 곳은 전체 재개발후보지 352곳의 20%에도 못 미치는 60여곳인 것으로 집계됐다.
이중 구로구 고척2ㆍ구로7, 성북구 길음6ㆍ정릉1ㆍ월곡1~2, 영등포구 당산1구역 등은 최근 구역지정 및 조합설립인가를 받아 재개발구역의 지분거래가 늘고 있다.
특히 길음6구역의 경우 강북뉴타운 개발에 따른 기대감으로 투자자들의 문의가 늘면서 지난해 10월 평당 1,100만원선이던 대지 10평 안팎의 지분의 매매가격이 현재 1,300만원선까지 올랐다.
구로구 구로7구역은 시공사인 한신공영이 최근 경영정상화된 것에 따른 기대감으로 지분거래가 살아나 3,000만원선이던 4평짜리 지분 값이 4,500만~5,000만원까지 뛰었다. 영등포구 당산1구역은 부지면적 2,000여평의 소규모 사업장이지만 한강에서 가까워 지분값이 평당 1,000만원선까지 올랐다.
길음동 재테크박사공인 김남경 사장은 “최근 투자자들이 1억원 안팎의 초기 투자금으로 매입이 가능한 재개발지분으로 눈을 돌리고 있다”며, “특히 구역지정이 확정된 곳의 지분매물은 최근들어 빠르게 소진되고 있다”고 말했다.
◇구역지정 받아도 투자리스크 남아 있다=하지만 이처럼 구역지정을 받았다고 하더라도 아직 사업추진이 확정된 것은 아니어서 투자위험은 여전히 남아있다.
시공사 선정이나 조합원추가부담금, 국ㆍ공유지 추가매입, 상가점포 영업권 보상문제 등을 놓고 조합원간 내분이 벌어져 사업추진이 장기간 미뤄질 우려가 잠재해 있는 것. 특히 사업부지 면적이 적어 재개발수익성이 낮은 곳일수록 이 같은 투자리스크 발생가능성이 크다.
용산구 H3구역의 경우 구역지정을 받은 지 4년이상의 기간이 지났지만 사업추진을 위해 확보해야 하는 철도청 소유부지 매입에 난항을 겪어 재개발이 답보상태에 빠졌다. 관악구 S4구역도 구역지정을 받아놓은 상태이지만 구역내 상가점포 상인들이 영업권 문제를 놓고 재개발에 반대해 어려움을 겪고 있다.
◇주거지역 세분류도 걸림돌=오는 상반기중 확정될 예정인 일반주거지역 세분류작업도 투자위험요소 중 하나다. 세분류 결과 해당 지역이 2종 일반주거지역으로 분류되면 용적률은 200%이하로, 건립층수는 7층 혹은 12층이하로 제한돼 재개발수익성이 크게 떨어지기 때문이다. 특히 구릉지가 많고 간선도로 등이 부족한 지역의 재개발사업장은 상당수가 2종 주거지역으로 편입될 가능성이 있어 투자에 주의가 요구되고 있다.
따라서 다소의 가격상승분을 떠안더라도 투자시점을 사업시행인가 전후로 미루는 게 안전하다는 게 투자전문가들의 설명이다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
