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# 최근 서초구로부터 통합조합 승인을 받은 신반포3차·반포경남·신반포23차 등 3개 단지는 최고 45층 21개 동, 3,043가구 규모의 한강변 랜드마크 단지로 재건축하는 방안을 추진해왔다. 한강공원으로 연결되는 지하통로를 조성하는 등 파격적인 공공기여를 통해 단지 최고 층수를 높이겠다는 것. 하지만 29일 서울시의 한강변 관리계획안 발표로 45층 계획은 사실상 무산됐다.
# 순조롭게 사업이 진행되고 있던 용산구 한남뉴타운 3구역은 현재 재개발사업이 제자리걸음을 하고 있다. 서울시가 한남뉴타운에 대한 재정비촉진계획을 재검토하고 있기 때문이다. 이번 서울시 관리계획안은 이곳 건물 층수를 남산의 7부 능선 위를 가리지 않게 해야 한다고 규정했다.
앞으로는 서울 한강변에 더 이상 35층 이상 아파트를 지을 수 없다. 단 여의도·용산·잠실 등 도심에서는 상업·준주거지역에 한해 복합건물(주상복합) 신축 시 51층 이상 지을 수 있다. 이에 따라 재건축을 추진하고 있는 단지별로 희비가 엇갈리게 됐다.
서울시는 29일 이 같은 내용을 포함한 '한강변 관리기본계획(안)'을 발표했다. 이는 법정 최상위 계획인 '2030 도시기본계획(서울플랜)'을 바탕으로 수립한 첫 한강 관련 종합관리계획이다. 동시에 한강변에 위치한 재건축·재개발 사업 시 건물 최고 층수(스카이라인)도 담고 있다.
◇주거 35층 이하 못 박아…도심 복합건물은 51층 이상도 가능=이번 계획안은 △도시경관 △자연성 △토지이용 △접근성 등 4대 부문에 대한 12개 관리원칙을 담고 있다. 관심을 모은 한강변 스카이라인은 주거 건물의 경우 35층 이하로 규정했다. 이에 따라 한강변 노후 아파트 재건축·재개발 시 최고 층수는 35층 이하로 결정됐다.
단 일부 지역의 경우 35층 이상 지을 수 있다. 시에 따르면 여의도·용산·잠실 일부 지역 등 도심·광역권역으로 용도지역이 상업·준주거지역일 경우 주상복합 신축 시 51층 이상 올릴 수 있다. 아울러 준공업 지역도 주상복합 신축 시 건물 층수를 50층 이하로 할 수 있다.
이번 계획에서는 또 산 조망을 가리지 않도록 했다.
북한산·남산·관악산 등 주요 산이 위치해 열린 경관이 필요한 망원·합정·서강 마포·한남 등의 지역은 '주요산 자연조망 관리지역'으로 구분하고 각종 개발사업 추진 때 배후 산이 잘 보이는지 경관시뮬레이션을 진행할 기준점 10개소를 정했다. 최근 쟁점이 됐던 한남뉴타운 역시 이런 기준 하에 남산의 7부 능선 위가 보이도록 재조정됐다.
시는 시민 의견수렴 과정을 거친 뒤 시민설명회·시의회 보고 등을 거쳐 연내 계획수립을 완료할 예정이다.
◇희비 엇갈리는 한강변 재건축 단지…불거지는 형평성 논란=사실상 서울시의 이 같은 발표는 이미 예고된 것이나 다름없다. 지난 2013년 최고 38층까지 승인 받은 서초구 반포아크로리버파크의 사례가 있지만 최근에는 송파구 잠실 우성아파트(35층), 강남구 삼성동 홍실아파트(25층)에 잇달아 최고 층수 35층 이하가 적용됐다. 계획안이 보류된 서초구 반포 주공1단지에도 35층 이하를 적용했다.
시의 이번 계획이 확정될 경우 한강변 재건축·재개발 지역의 경우 희비가 엇갈리게 될 것으로 보인다. 50층 규모로 재건축이나 재개발을 할 수 있는 지역의 경우 상대적으로 사업의 불확실성이 해소될 수 있다.
반면 주거지역에 위치해 있어 최고 층수 35층 이하 규정을 받게 될 서초 반도, 강남 압구정 등의 수익성 악화가 불가피할 것으로 보인다.
윤지해 부동산114 선임연구원은 "이번 한강변 관리계획 통과로 불확실성이 제거돼 오히려 속도가 붙는 곳도 있을 것"이라며 "하지만 35층 이하 규정을 받는 곳은 사업계획 수정이 불가피할 것으로 보인다"고 말했다.
한편 시의 이번 계획은 형평성 문제를 불러일으키고 있다. 과거 한강변 재개발·재건축 단지의 경우 주거지역에서도 최고 56층 이상 짓는 것이 가능해졌다. 현재 공사가 한창인 반포 아크로리버 역시 38층으로 건립되고 있다.
이에 대해 류훈 서울시 도시계획국장은 "이미 더 높게 승인이 난 단지에 대해서는 그 결정을 존중하는 게 맞다"며 "다만 재건축 진행에 따라 계획 변경이나 기반시설 추진 때 충분한 협의를 거쳐 층고를 변경하도록 최대한 유도할 것"이라고 말했다.
