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기업형 임대주택(뉴스테이)의 매력으로 꼽히는 것 중 하나는 8년 동안 이사 걱정 없이 거주할 수 있다는 점이다. 임대료 인상률도 연 5% 이하로 제한돼 있는 것도 인기요인이다. 하지만 8년 이후의 상황에 대해서는 전문가들마다 전망이 엇갈리고 있다. 이유는 8년 이후 뉴스테이 주택에 대한 명확한 기준이 없어서다.
◇8년 뒤에도 임대·분양전환?…'아무도 모른다'=기존 5·10년 공공임대주택의 경우 분양전환을 의무화하고 있다. 반면 뉴스테이법은 이 같은 규정을 따로 두지 않아 8년 뒤 분양전환(혹은 매각)이나 임대 유지를 자유롭게 선택할 수 있다.
이런 가운데 뉴스테이 사업 구조가 분양전환 혹은 매각을 통해 이익을 얻는 구조로 설계돼있어 8년간의 임대의무 기간이 끝나면 대부분 분양전환이 이뤄질 것이라는 예측이 나온다. 실제로 참여연대가 서울 영등포 문래동 뉴스테이 부지에 아파트를 분양할 경우 건설사가 얻게 되는 수익을 시뮬레이션한 결과 일반 아파트의 3배가 넘는 36.2%(870억원)에 달하는 영업이익률을 달성할 수 있는 것으로 나타났다.
조명래 단국대 도시계획학과 교수는 "정부가 파격적인 혜택을 제공하면서도 8년 뒤에도 임대를 지속하도록 강제하지 않는데다 사업자의 경우 임대료 수익이 낮기 때문에 분양전환으로 이익을 남기는데 더 큰 관심을 갖고 있다"고 지적했다.
물론 건설사들이 분양전환이 아닌 임대를 선택할 가능성이 높다는 분석도 제기된다.
김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "분양전환 시점의 주택시장 상황이 가장 큰 변수"라며 "8년 뒤 월세수요가 더 많아지고 집값이 많이 오르지 않으면 싼 가격으로 분양하는 것보다 장기적으로 임대하는 것이 건설사 입장에서 더 나을 수 있다"고 설명했다.
◇예고된 분양전환 혼란=문제는 8년 뒤 상황을 정확하게 예측하기 어려운 상황에서 만약 분양전환이 이뤄질 경우 생겨나는 혼란을 막는 장치가 전혀 없다는 점이다. 특히 분양가 산정을 두고는 큰 혼란이 발생할 것으로 예상된다.
현재 분양전환 시 가격(분양가) 기준이 규정돼 있는 5·10년 공공임대주택도 분양전환 시점마다 매번 잡음이 끊이지 않고 있다. 5년 공공임대는 건설원가와 감정평가액을 산술 평균해 가격을 책정한다. 10년 공공임대는 분양전환가를 감정평가액 이하로 책정하도록 규정돼 있다. 때문에 기준 상한선까지 가격을 설정하려는 건설사와 낮추려는 입주자 사이의 분쟁이 발생하고 있다.
전문가들은 뉴스테이의 경우 아예 분양가 산정 기준도 따로 없어 갈등이 더욱 치열해질 수 있다고 전망한다.
홍정훈 참여연대 민생희망본부 간사는 "8년까지 거주가 보장된다고 하더라도 그 후 분양 전환 시 가격 책정 기준도 없으면 기존 10년 공공임대주택보다 문제가 더 심각해질 것"이라며 "분양전환 가격 기준에 대한 최소한의 장치가 필요하다"고 밝혔다.
