여의도 IFC 새 주인 내달 윤곽 드러나나

매각 작업이 진행되고 있는 서울 여의도 국제금융센터(IFC·사진) 매수자의 윤곽이 빠르면 4월 달에 드러날 것으로 보인다. 업계에 따르면 AIG는 올해 안에 IFC 매각을 희망하는 것으로 알려졌다. 단 IFC의 경우 토지 소유주가 서울시이고, 매도자와 매수자 간에 가격에 대한 입장 차이가 커 매각 협상이 길어질 가능성도 있다.

20일 부동산금융 업계에 따르면 AIG를 비롯한 매각 측은 오는 4월 4일까지 투자자들로부터 투자의향서(LOI)를 받을 예정이다.

현재 IFC 매입에 관심을 가진 기관투자자들은 국내외 10여 곳 이상으로 알려져 있다. 미국계 블랙스톤을 비롯해 싱가포르계와 중동계 등 세계 유수의 국부펀드와 부동산 펀드들이 관심을 가지고 있는 것으로 확인됐다. 국내에서는 국민연금이 참여할 것으로 예상된다.

LOI 접수 후에는 이르면 4월 안에 우선협상대상자가 정해질 가능성이 있다. 부동산금융 업계 한 관계자는 “통상 수 천 억원대 거래의 경우 LOI 제출 후 1~2주 안에 우협 대상자가 정해지지만 IFC의 경우 매매 가격이 최소 2조 5,000억원에서 최대 4조원에 달하는 큰 거래인 만큼 빨라야 4월 말에 매수자의 윤곽이 드러날 것으로 예상되며, 이보다 길어질 가능성도 높다”고 말했다.

IFC 매각의 변수는 가격이 될 것으로 보인다. 매수를 희망하는 측에서는 IFC의 3.3㎡당 매각가를 2,000만원 아래로 보고 있다. 지금까지 여의도에서 거래된 오피스 빌딩 최고가도 지난해 하나대투증권 빌딩이 기록한 3.3㎡당 약 1,900만원대다.

우선 매수자 측에서는 IFC의 토지소유주가 서울시라는 점을 부담스럽게 여기고 있다. 한 외국계 기관은 “지금은 AIG가 서울시와 99년 동안 임대차 계약을 맺고 있지만 다음 매수자의 임대차 기간은 짧아지기 때문에 향후 재매각 시 부담이 될 수 있으며, 토지 소유자가 서울시이기 때문에 임대료를 계속해서 내야 하는 점도 부담이다”고 말했다. 또 현재 IFC3의 공실률이 70%를 넘는 가운데 장기적으로 빈 사무실이 더 늘어날 우려도 있다. 실제 IFC에 입주해 있는 한 임차인은 “매수자가 비싸게 살수록 임차인들의 부담이 높아지기 때문에 벌써부터 매각 후에 다른 곳으로 옮기겠다는 입주사들이 나오고 있다”고 밝혔다. 업계 한 관계자는 “IFC는 모두가 관심을 가질 만한 물건인 것은 분명하지만 몇 가지 분명한 리스크가 있다”며 “이를 감안하면 3.3㎡당 1,700~1,800만원이 적정 가격으로 보인다”고 말했다.

하지만 시장에서는 AIG 측이 최소 2,000만원(3.3㎡당) 이상을 원할 것으로 예상하고 있다. 일각에서는 서울에서 쉽게 나오기 힘든 트로피 에셋이라는 점을 감안하면 AIG측에서 역대 서울 오피스 시장 최고가를 기록한 도심의 ‘페럼타워(3.3㎡당 약 2,490만원)’ 수준이나 그 이상을 원할 것이라는 전망도 나온다. 오피스 세 동과 리테일, 호텔 등을 합쳐 연면적 50만 5,236㎡인 IFC의 경우 3.3㎡당 2,000만원으로 매각가를 산정하면 3조원, 2,500만원으로 계산 시 3조 8,000억원 정도가 된다.

업계 한 관계자는 “매도자 측에서 희망하는 가격과 매수자 측이 생각하는 적정가격에 다소 차이가 있는 것으로 알고 있다”며 “이 차이가 얼마나 좁혀지느냐에 따라 매각 시기가 빨라질 수도 늦어질 수도 있을 것”이라고 말했다. 이 관계자는 이어 “기본적으로 오피스 3개동과 리테일, 호텔 등 전체를 통매각하는 것으로 진행하지만 경우에 따라서는 분할 매각도 검토하는 것으로 알고 있다”고 덧붙였다.







◇IFC 매각 변수

△토지 소유주 서울시

-차기 매수자 부담으로 작용

△ 임차인 리스크

- IFC3 공실률 70% 이상

△ 매도자·매수자 간 가격차

- AIG(매도자) : 3.3㎡당 2,000만~2,500만원

- 매수자 : 3.3㎡당 2,000만원 이하