최은영 할리스에프앤비 점포개발본부 부장커피전문점 오픈 시 상권·입지 분석 이외에 점포계약 전 반드시 확인해야 할 사항이다. 바로 소유권 확인과 영업인허가다. 이 부분을 정확히 알아보지 않고 인테리어 공사를 시작했다가 낭패를 보는 경우가 종종 있기 때문에 주요 확인 사항 몇 가지를 소개한다.
눈 여겨 본 점포가 있다면 ‘공부서류’라고 불리는 부동산관련 서류를 먼저 확인해야 한다. 공부서류는 토지·건물 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획확인원으로, 계약자 본인이 알아봐야 안전하다.
등기부등본은 부동산의 소유권 및 채권관계를 알아볼 수 있는 서류다. 부동산의 표시가 나타나 있는 표제부, 소유권을 나타내는 갑구, 채권관계를 알아볼 수 있는 을구 크게 세 가지로 구분된다. 갑구의 소유자에 표시돼 있는 명의자가 본인이 계약하고자 하는 건물의 임대인과 동일인인지 계약 시 신분증과 함께 확인한다. 만약 대리인이 나온다면 대리인 위임장과 인감증명서를 수취하는 것도 필수다.
토지등기부등본 또한 같은 방법으로 확인하되 주의해야 할 점은 토지와 건물의 소유자가 동일한지 살펴보아야 한다는 것이다. 이 둘의 명의자가 서로 다른 경우 건물에 지상권이 설정돼 있는지 다시 한번 확인해야 한다. 만약 지상권이 설정돼 있지 않다면 분쟁의 소지가 다분하므로 계약을 포기하는 것이 안전하다.
등기부등본에 을구란이 표시돼 있다면 채권관계를 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 쉽게 말해 대출이 발생된 부동산이면 을구란에 전세권, 근저당권설정 등이 기록돼 있는 것을 확인할 수 있다. 채권최고액이라고 쓰여진 금액의 합이 시장에 형성돼 있는 매매가의 70%가 넘는 수준이면 계약을 하지 않는 것이 좋다. 경매 시 선순위 채권자부터 순차적으로 배당을 받기 때문에 후순위인 본인은 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 발생하기 때문이다. 토지·건물 등기부등본은 가까운 등기소나 인터넷을 통해서도 쉽게 열람이 가능하다.
두 번째로 인허가 부분을 살펴야 한다. 이는 건축물대장을 통해 확인 가능하다. 영업 신고 시에는 건축물 용도 적합성, 정화조 용량 등을 관할구청 위생과나 건축과 등 담당부서에 문의하면 대부분 쉽고 빠르게 알 수 있다.
토지이용계획확인원 또한 신축건물을 제외하고는 사전에 확인해볼 필요가 있다. 필자도 얼마 전 좋은 자리의 건물 임차 제안을 받았다가 토지이용계획확인원을 확인하고 진행을 포기한 사례가 있다. 주차장까지 갖춘 훌륭한 점포였지만 서류 확인 후 해당 건물이 수년 내 도로 확장 계획에 포함돼 있었기 때문이다. 일단 계약이 되고 난 후의 손해는 계약자 본인이 지게 되므로 위의 사항을 꼼꼼히 챙겨 실수가 없도록 하는 것이 필요하다.
