최근 분양을 앞둔 서울 강남구 개포지구의 한 재건축 아파트 분양가가 3.3㎡당 평균 4,500만원에 책정될 것으로 보인다. 최고 분양가는 3.3㎡당 5,000만원이 넘을 것이라는 예상도 나온다. 조합 측에서는 아직 분양가가 결정되지 않았다면서도 조합원 분양 물량이 평균 4,300만~4,400만원에 거래되고 있다는 사실을 내세워 적극적으로 부정하지도 않는 모양새다.
문제는 최근 강남구에서 재건축 사업을 통해 공급되는 신규 아파트 분양가가 주변 시세보다 너무 높다는 점이다.
최근 고분양가 논란을 불러일으킨 강남구 개포지구 인근의 도곡동이나 대치동 아파트 평균매매가격은 3.3㎡당 3,000만원 후반대다. 개포지구와 가까우면서도 입주 연도가 2006년으로 비교적 최근에 지어진 아파트인 도곡 렉슬 85㎡(전용면적)의 실거래가격은 8억9,200만원으로 3.3㎡당 3,430만원 정도다. 2007년 준공된 대치동 아이파크 84㎡형 역시 3.3㎡당 평균 3,900만원 안팎이다. 부동산114에 따르면 대치동의 3.3㎡당 평균 아파트 매매가격은 3,600만원 수준으로 3.3㎡당 4,500만원으로 분양할 경우 주변 시세 대비 125%, 5,000만원에 분양하면 시세 대비 136% 수준이 된다.
재건축 사업에서 주변 아파트 시세가 중요한 것은 향후 시세 차익 등 투자성을 예상할 수 있는 바로미터가 되기 때문이다. 아직 관리처분 전인 재건축 아파트에 투자할 경우 주변 시세를 반영한 예상 일반 분양가를 기준으로 삼아야 앞으로 내야 할 추가분담금을 가늠할 수 있다.
예컨대 올해 초 역대 최고인 3.3㎡당 4,290만원의 분양가를 책정했던 신반포자이의 경우 당시 3.3㎡당 4,700만원까지 치솟았던 ‘반포 래미안 퍼스티지’와 4,200만원 안팎이었던 ‘반포자이’가 있었기에 가능했다.
재건축 제외 일반 아파트 값 상승 폭 크지 않아
더 큰 문제는 재건축 아파트를 제외한 일반아파트의 가격은 상승 정도가 크지 않다는 점이다. 호가는 꾸준히 오르고 있지만 매수세가 적극적으로 붙지 않으면서 실제 거래가격은 지난해와 크게 변동이 없다.
지난달 거래된 ‘대치동 아이파크’ 84㎡(8층)의 실거래가격은 16억8,500만원이었지만 지난해 하반기 16억3,000만~17억5,000만원에 거래됐다. ‘대치 래미안’ 59㎡의 경우 지난달 7억8,000만원에 거래됐지만 지난해 10월 7억3,000만~7억9,000만원에 실제 거래됐다.
물론 사유 재산인 아파트 분양가를 정하는데 ‘감 놔라 배 놔라’ 할 수는 없다. 하지만 부동산 시장에서 강남이라는 지역이 가지는 의미는 다른 지역과는 다르다. 강남지역에서 분양가가 갈수록 높아지고 이에 동조해 거래가 잘되지 않는 일반아파트 호가가 치솟게 되면 다른 지역에까지 영향을 미치게 된다. 투기성 자금이 부동산 시장에 몰리기 시작하면 결국 이것은 경제 전반에 부정적인 영향을 미치게 된다.
강남권 부동산 중개업소 관계자들은 ‘이구동성’으로 미래 가치를 얘기하고 있다. 물론 강남 집값이 3.3㎡당 5,000만원이 아니라 1억원도 넘을 수 있다. 시간이 지날수록 고급화되고 스스로 타 지역과 차별화하려고 하는 강남이라면 언젠가는 그럴 수 있을 것이라는 생각도 든다. 하지만 현재 시장 상황에서 이처럼 분양가격이 치솟을 이유는 없어 보이는 것도 사실이다. /junpark@sedaily.com
