[맞춤형 재테크] 8년동안 주담대 1억5,000만원 상환하려면

서경완 신한PWM 서교센터 팀장

Q: 30대 맞벌이 부부입니다. 저는 중소기업에 다니고 남편은 공기업에서 근무하고 있습니다. 수입은 부부 합산 650만원 정도, 5살 된 아들이 하나 있습니다. 아들 입학을 대비해 지난해 3억7,000만원에 아파트를 분양받았습니다. 1억5,000만원 대출이 있습니다. 현재는 고정금리로 월 50만원 정도 대출 이자만 내고 있습니다. 아이 교육비로는 유치원과 방과후 학습 등으로 월 60만원 정도 지출하고 있습니다. 시어머니가 아이를 봐 주셔서 매월 90만원을 드리고 있습니다. 금융 상품은 매월 50만원씩 납입하는 종신보험과 실손보험을 포함한 암보험 상품 10만원이 전부 입니다. 아이가 초등학교를 졸업하는 시점, 즉 지금부터 8년 안에 주택담보대출을 모두 상환하고 싶습니다. 주담대를 모두 상환하고 이후에는 아이 교육비와 노후 준비에 전념할 계획입니다. 8년 동안 주담대를 원금 포함해 상환하려면 어떻게 해야 할까요.

A: 의뢰인의 재무목표는 자녀가 초등학교를 졸업하는 시기까지 기존에 분양받은 아파트의 주택담보대출 상환과 이후 자녀 교육비와 의뢰인의 노후 준비를 위한 재테크 전략 수립에 있습니다. 의뢰인이 목표로 하는 8년이라는 기간 동안 주택담보대출 1억 5,000만원을 상환하기 위해서는 우선 ‘거주주택 마련 부채 상환지표’의 적정 가이드 라인을 따져볼 필요가 있습니다. ‘거주주택 마련 부채 상환지표’란 현재 의뢰인이 보유하고 있는 부채, 즉 대출의 비중이 소득 대비 적절한지, 적절한 비율 내에서 부채를 상환하려면 대략 월 얼마 정도의 금액을 상환하면 되는지 알 수 있는 부채지표 입니다.

우선 투자 목적이 아닌, 거주 목적의 주택을 마련하기 위한 부채 상환 지표의 권장 가이드라인은 통상 20% 입니다. 즉 의뢰인의 총소득 대비 거주주택 마련 부채 상환액이 20% 내에 위치하는 것이 좋습니다. 하지만 현재 의뢰인의 요청하신 바와 같이 8년이라는 기간 동안 대출금 1억 5,000만원을 모두 상환한다고 가정할 때, 월 소득 대비 부채 비율은 31.7%로 다소 무리가 된다고 판단됩니다.

물론 자녀가 초등학교를 졸업하는 시기까지 대출을 상환하고 싶다는 구체적인 재무 목표를 수립하고 이를 실천하는 것은 무척이나 효과적인 재무관리 방법일 것입니다. 하지만 무엇보다도 중요한 것은 무리하지 않는 범위 내에서 실천 가능한 재무목표를 수립하는 것이기도 합니다. 때로는 무리한 재무목표로 인해 정말로 필요한 다른 비용(자녀 교육비 또는 의료비 등)을 원치 않게 줄여야 할 경우도 있기 때문이고, 예상치 못한 지출은 언제나 발생할 수 있기 때문입니다.





현재 의뢰인의 지출 내역을 살펴보면 월 대출 이자 50만원, 교육비 60만원, 양육비 90만원, 금융상품 50만원, 보험료 10만원 입니다. 통계청에서 지난 15일 발표한 대한민국 국민들이 생각하는 월 평균 가구 최소 생활비가 230만원이라고 합니다. 미래에셋 은퇴연구소가 2014년 발표한 50대 부부의 적정 생활비도 월 260만원이라고 하니 특히나 자녀가 있는 의뢰인 부부의 경우 최소 260만원 이상 생활비를 사용할 것으로 추정됩니다. 이 경우 예상 생활비를 월 260만원이라 가정하면 저축 및 예비비로 130만원이 남게 됩니다.

따라서 저축 및 예비비 가용 자금 이내에서 균형 있는 재무목표 달성을 위한 대안으로 앞서 말씀 드린 ‘거주주택 마련 부채상환지표’의 권장 가이드라인인 20% 이내로 조정하기 위해 대출 상환 총 기간을 늘릴 것을 권장합니다. 대출 총 상환기간을 8년이 아닌 15년, 총 180개월로 수정할 경우 매월 의뢰인께서 상환하실 예상 대출 원리금은 130만원 가량 입니다.(이율 연 4.0% 가정)



최초 의뢰인이 목표로 했던 8년이 경과한 후에는 그 동안 상환한 대출 원금이 8,000만원 가량 될 것으로 예상 됩니다. 동일한 대출금리가 지속된다고 가정 할 때, 대출 총 금액 1억5,000만원 중 8,000만원을 상환한 후 대출 잔액 7,000만원에 대한 대출 이자는 월 23만원 가량 발생할 것으로 예상됩니다. 이는 최초 납부해오셨던 월 대출 이자 50만원 대비 월 27만원 가량 여유자금이 발생하게 됩니다.

해당 여유 자금은 비록 현재 금리가 낮은 상황이나 추가적인 대출 상환 자금의 재원을 마련하기 위해 1년 단위의 정기적금에 가입할 것을 권장합니다. 현재 1년제 정기 적금의 이율인 1.05%를 적용할 때 1년 후 세후 적금 만기 수령금액은 320만원 가량입니다. 해당 적금 만기 수령액을 매년 대출 만기에 맞춰 대출금 상환자금으로 활용할 것을 권장합니다.

대출 조건에 따라 다소 차이가 날 수는 있으나, 대부분의 시중 은행의 장기 주택담보대출의 경우 최초 대출을 받은 뒤 3년이 지나면 중도상환수수료를 전액 면제해주거나 또는 3년이 경과 하지 않았더라도 매년 연초 잔액의 10%까지 중도상환 수수료 없이 상환이 가능한 조건을 가지고 있습니다. 의뢰인이 보유하고 있는 대출의 중도상환수수료 면제 조건을 따져보고 이에 맞추어 상환 스케줄을 수립할 것을 추천합니다.

어린 자녀를 둔 맞벌이 부부의 최대 고민은 ‘나의 노후를 위한 준비’와 ‘자녀의 미래를 위한 준비’ 사이에서의 균형을 찾아가는 것입니다. 당장 무리한 대출금 상환 재원 마련 보다는 적정한 부채비율 조정을 통해 균형 있는 현금흐름 포트폴리오를 만들어가는 방법을 제안합니다.