Q.본인은 근로소득자로서 주택 2채를 소유하고 있으며, 1채는 본인 거주, 1채는 월세 임대를 하고 있습니다. 소규모 주택 임대소득에 대해서는 일정금액까지 비과세 해준다고 하는데, 이와 관련된 구체적인 내용이 궁금합니다.
A. 주택 임대소득의 경우 1주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세 대상이지만, 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외 주택의 임대소득은 과세대상 입니다. 주택 수 계산은 ①다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택을 보며 ② 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 보되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 보며(합의하는 경우 그 중 1인의 소유로 봄) ③ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합하여 계산합니다.
주택이 2채 이상인 경우의 임대소득은 원칙적으로 과세대상이나, 연간 총 수입금액이 2,000만원 이하인 소규모 임대소득의 경우 2014년 1월 1일 ~ 2016년 12월 31일까지는 비과세 해주고 있습니다. 단 2017년 1월 1일 이후부터는 분리과세의 적용을 받아 세금을 내게 됩니다. 분리과세 방법은 총수입금액에서 60%를 필요경비로 차감하고 나머지 금액에 세율 14%를 적용하는 식입니다.
예를 들어, 주택임대 총수입금액이 1,200만원인 경우 2016년도 발생 소득까지는 비과세이며, 2017년부터는 ‘총 임대수익의 40%ⅹ14%’로 계산한 결과 67만2,000원(지방소득세 별도)의 종합소득세가 발생합니다. 만약 소규모 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에는 과세표준에서 400만원을 추가로 공제해 주며, 그 결과 종합소득세는 약 11만2,000원(지방소득세 별도) 정도 입니다.
한편, 이러한 세액 계산 구조는 소규모 주택임대 사업자의 세 부담을 경감하여 주기 위한 것으로서, 근로소득자인 경우에도 급여가 소액이 경우에는 소규모 주택임대소득을 분리과세 하는 것이 오히려 불리한 경우도 발생할 수 있기 때문에, 분리과세 하는 경우와 다른 소득과 합산과세 하는 경우 중 유리한 쪽으로 선택할 수 있습니다.
그리고 임대 보증금에 대해서는 3주택 이상인 경우에만 과세대상으로 하되, 보증금에서 3억을 차감한 금액의 60%에 1.8% 정기예금이자율을 곱한 금액을 과세대상으로 하고 있으며, 소규모 임대사업자는 임대 보증금에 대해서도 2016년까지는 과세하지 않습니다.
