수익형 부동산에 투자한다는 것은 해당 부동산에서 발생하는 현재와 미래의 현금흐름(cash flow)을 매입하는 것이다. 이 때문에 현금흐름을 어떻게 잘 파악하고 관리하느냐에 따라 투자의 성패가 결정된다. 투자 시점에 설정한 목표 임대료와 임대율을 달성 또는 초과하도록 빌딩을 운영하기 위해서는 매입 전 리스크 관리가 중요하다.
대형빌딩은 매수자가 매입 전에 전문회사를 통해 ‘빌딩실사(Due Diligence)’ 절차를 거치지만 중소형빌딩은 대부분 이 과정이 허용되지 않거나 생략되는 경우가 많다. 빌딩의 상태와 임대차 현황에 대한 기본적인 조사도 못한 채 매도인이나 중개인이 건네준 자료만 믿고서 매입했다가 투자에 실패한 사례가 많이 발생하고 있다.
일부 임차인의 임대료가 주변 시세보다 지나치게 높게 책정된 것을 모르고 수익률 자체만 보고 매입했다가 임대료를 인하해줄 수밖에 없었던 경우부터 설비가 고장이 나서 작동되지 않는 것을 모르고 매입했다가 나중에 거액을 들여 보수해야 했던 사례 등 피해 사례는 다양하다. 이렇게 매입한 경우에는 아무리 유능한 부동산관리자라도 당초 기대했던 수익률을 달성하기란 거의 불가능하다.
이와 같은 낭패를 보지 않으려면 매입 전에 반드시 빌딩실사를 해야 한다. 로널드 레이건 전 미국 대통령은 미하일 고르바초프 전 소련 대통령과 정상회담을 하면서 러시아 속담 ‘신뢰하되 검증하라(trust, but verify)’라는 말을 즐겨 사용했다고 한다. 이 말은 빌딩투자에서 실사의 중요성을 강조할 때에도 자주 인용되는 말이다.
수익률 검증을 위해서는 매입빌딩에서 발생하는 현금흐름의 양과 질에 대한 분석이 필요하다. 현금흐름의 양, 즉 임대수입은 얼마인지 또는 적정한지에 대한 검토가 있어야 하고 현금흐름의 질, 즉 얼마나 우량한 임차인이 입주해 있는지, 임대료는 체납금은 없는지, 그리고 임차기간은 얼마인지 등에 대한 검토가 반드시 필요하다. 부동산에 투자할 때는 현금흐름의 양만 보지 말고 현금흐름의 질을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
‘돈을 잃지 않는 것이 돈을 버는 것’이라는 말이 있다. 돈을 잃지 않기 위해서는 매수단계에서 매도인이 제시하는 어떤 자료도 액면 그대로 믿지 말고 반드시 빌딩실사를 통해 빌딩 상태의 점검과 임대료 수준 및 수익률 검증을 마친 후 매입해야 한다.
만일 빌딩실사를 수행할 만한 전문성과 조직이 없다면 거래 금융기관에서 추천하는 중소형빌딩 전문 종합서비스회사의 실사서비스를 활용하는 방법도 고려해 볼 만하다. 자산관리 전문회사들은 매입 후에도 해당 빌딩을 관리할 생각으로 해당 빌딩의 내외부 상태를 점검하고 임대료 시세조사를 한 후 필요 보수·수선공사 내역, 추정 공사비 내역, 주변 임대료 및 적정 임대료 수준 등에 대한 종합 실사보고서를 작성해 제출한다. 따라서 이를 본 후 투자하는 것이 성공투자의 지름길이라고 판단된다.
