부동산 시장이 가을 성수기에 접어든 가운데 민족 최대의 명절인 추석 이후에는 ▲강남 재건축 아파트 지속 상승 여부 ▲가계부채 대책 조기 시행에 따른 시장 영향 ▲입주물량 증가에 따른 역전세난 현실화 가능성 ▲미국 금리 인상에 따른 국내 금리 변화 등 4가지가 시장의 주요 관전 포인트가 될 것으로 보인다.
강남 재건축 아파트, 계속 상승할까
우선 시장에서는 최근 단기 급등한 강남 재건축 아파트 가격이 상승세를 이어갈 수 있을지에 주목하고 있다.
15일 부동산정보제공업체인 부동산114가 발표하는 아파트가격종합지수인 ‘코아피(KOAPI)’에 따르면 9월 현재 강남3구 재건축 매매가격 지수는 462.82로 전저점인 반년 전인 지난 3월 412.89에 비해 12% 이상 올랐다. 앞서 고점을 기록했던 작년 12월의 매매가격 지수(415.4)는 일년 전인 2014년 12월의 전저점 378.78 보다 9.67% 정도 오른 바 있다. 이를 통해 최근 강남 재건축 아파트 가격이 짧은 시간 안에 크게 상승했다는 점을 알 수 있다.
이 같은 단기 급등은 지난 3월 강남구 개포주공2단지 분양 성공 이후 재건축 단지들의 고분양가 경쟁이 주변 아파트 가격 상승으로 확산되면서 과열 양상이 나타났기 때문이다. 여기에 정부가 8.25 가계부채 대책을 내놓기도 했으나 주택 공급축소 방침이 부각되면서 강남 등 인기지역 몸값이 높아지는 등 이상 현상마저 빚고 있다.
이 같은 흐름은 당분간 이어질 것으로 예상된다. 가을 분양 성수기와 이사철이 시작됐기 때문이다. 다만 강남 재건축 아파트 가격이 단기간에 급등한 만큼 가격 저항감이 작용할 가능성이 커졌다. 전문가들은 단기차익보다는 중장기 보유나 거주 관점에서 매수에 나서는 것이 바람직하다고 조언했다.
가계부채 대책 조기 시행에 따른 분양시장 영향은
부동산114 조사에 따르면 9월부터 12월까지 예정된 전국 아파트 분양 물량은 21만4,025가구로 작년 같은 기간의 24만9,380가구에 비해 약 14% 감소할 전망이다. 이 중 수도권은 12만 3,118가구로 전년 동기 대비 10.0% 감소한다. 다만 서울 지역은 3만 6,743가구가 예정돼 있어 지난해 같은 기간에 비해 25.5% 늘어날 전망이다. 지방은 19.3% 감소한 9만 907가구가 공급될 예정이다. 특히 최근 청약 열기가 뜨거운 부산에서는 작년 보다 99.5% 늘어난 1만 4,863가구가 분양을 앞두고 있다.
이런 가운데 당초 내년에 도입될 예정이었던 가계부채 대책이 10월로 앞당겨 시행 됨에 따라 분양 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상된다. 향후 시장 위축을 우려해 분양 일정을 앞당기는 경우도 사례도 나올 것으로 전망되며, 비인기지역의 경우 미분양 물량이 더 늘어날 수도 있다.
반면 택지지구 분양 물량에 대한 소비자들의 관심은 더 높아질 것으로 전망된다. 정부가 8.25 가계부채 대책에서 공공택지 공급물량을 줄이겠다고 밝혔기 때문이다. 추석 이후 예정된 공공택지 내 분양물량(임대아파트 제외)은 전국적으로 39개 단지 3만 4,256가구다. 수도권의 경우 서울 송파구 오금지구를 비롯해 경기도 남양주 다산신도시, 화성 동탄2신도시 등의 물량이 예정돼 있다.
입주물량 증가, 역전세난 현실화될까
입주물량 증가에 따른 역전세난 현실화 가능성도 주목해야 할 부분이다. 실제 그 동안 지속적으로 상승했던 전국 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격)은 지난 6월부터 하락세(5월 73.77% → 6월73.63%)로 돌아섰다. 서울은 8월 들어 70% 선이 무너지기도 했다.
최근 시장에서 이처럼 역전세난에 대한 우려가 높아지는 가장 큰 이유는 공급물량이 늘어났기 때문이다. 이 때문에 전문가들은 경기와 대구, 경남 등 대규모로 아파트가 공급되는 일부 지역의 경우 역전세난이 나타날 가능성은 상대적으로 높은 것으로 보고 있다. 다만 서울은 공급 부족이 이어진데다 향후 2년간 입주물량이 크게 늘지 않아 역전세난이 상대적으로 낮을 것으로 예상되고 있다. 향후 2년간 서울 아파트 입주물량은 연평균 2만8,646가구로 최근 10년(2007~2016년) 평균 물량인 3만 2,052가구 보다 낮은 수준이다. 더불어 반전세가 꾸준히 늘면서 순수 전세 물건을 찾기가 더욱 어려워지고 있다. 여기에 서울 주요 재건축 단지들이 이주를 앞두고 있는 점을 고려한다면 과거와 같은 역전세난 발생 가능성은 상대적으로 낮을 것으로 전망된다.
미국 금리 인상에 따른 국내 금리 변화는
미국의 금리 인상도 중요한 변수다. 미국은 올해 안에 최소한 한 차례 이상 기준금리를 인상할 것으로 보인다. 과거 미국이 금리를 올리면 한국도 시차를 두고 이를 따라가는 양상을 보여왔다. 금리가 오르면 주택담보대출에 대한 가계부채 상환 압박이 가중돼 주택시장 위기 요인으로 작용할 수 있다. 2016년 2·4분기 현재 금융권 전체 가계신용(가계대출+판매신용) 잔액은 1,257조 3,000억원으로 사상 최대다. 이 중 예금취급기관의 주택담보대출 비중이 절반 가까이(527조 2,000억원) 차지한다. 전문가들은 무리한 대출을 끼고 부동산 투자에 나서기보다는 금리변화에 대비해 부채상환 능력을 철저히 점검해야 할 시점이라고 조언했다.
