지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 시작된 주요국 중앙은행들의 저금리 정책과 양적 완화로 세계 경제가 회복세를 보이고 있다. 경기 회복의 기대감을 확인할 수 있는 지표인 주요 증시(미국 다우존스지수, 한국 코스피지수, 독일 닥스지수 등)가 역사상 최고치를 경신하고 있다. 경기 회복 기대가 커진 가장 큰 이유는 미국이 나 홀로 회복을 보였던 2015년, 2016년 초와 달리 2016년 중반부터 전 세계 기대 인플레이션이 반등하는 상황에서 리플레이션 기대감에 기업들의 실적 컨센서스 전망치가 상승했기 때문이다.
하지만 이런 세계 경제 회복의 기대감에 따른 증시 상승 및 지속적인 저금리 기조를 통한 채권 가격 상승은 불안한 상황에 처해 있다. 첫째는 미국의 기준금리 상승을 통한 긴축통화 정책, 둘째는 미국을 비롯한 유럽 국가들의 정치적 불안정, 셋째는 전 세계 임금 상승 부진, 마지막으로 전 세계 보호무역주의 강화로 인한 성장의 둔화가 대표적이다.
이런 상황에서 부동산 투자 혹은 인프라 투자 같은 대체 투자로 전통적인 주식·채권의 투자 위험을 분산하는 투자를 고려할 필요가 있다. 부동산 투자는 전통적인 주식·일반채권과의 상관관계가 낮은 편이어서 투자의 분산 효과를 기대할 수 있다. 또한 부동산 투자는 역사적으로 주식 투자 대비 낮은 변동성, 채권 투자 대비 높은 수익률을 보여주고 있다. 추가적으로 임대료 상승이 물가 상승률 대비 높은 자산에 투자할 경우, 금리 상승의 위험에 대한 헤지 효과가 있다.
부동산 투자는 크게 국내 부동산 투자와 해외 부동산 투자로 나눌 수 있는데 최근 들어 국내 투자자들이 해외 부동산에 큰 관심을 보이고 있고 이에 따라 해외 부동산 펀드의 투자가 크게 증가했다. 해외 부동산 펀드 설정액은 올 들어 약 18% 증가해 국내 부동산 펀드의 설정액 증가율(약 5%)을 크게 앞질렀다.
국내 투자자들이 국내 부동산 투자보다 해외 부동산 투자에 관심을 보이는 것은 국내 시장의 저금리·저성장 기조가 장기화될 우려가 있는데다 이에 따른 국내 부동산 투자의 수익률에 대한 기대가 크지 않기 때문이다. 또한 전 세계 경기 회복이 진행됨에 따라 미국·유럽·호주 등의 해외 투자에 대한 기대수익률이 국내 부동산 투자보다 상대적으로 높고 투자 상품 및 매각 전략 등이 다양하기 때문으로 판단된다. 하지만 앞서 언급한 미국의 금리 상승 및 미국과 유럽의 정치적 불안 등의 리스크 요인들은 해외 부동산 투자에서도 밀접하게 연결되는 위험요소이기 때문에 간과할 수 없다. 특히 해외 투자의 경우 환율과 투자 지역의 경제여건, 부동산 정책 변동 등 대외적인 변수도 존재하기 때문에 투자에 신중해야 하고 투자 지역과 투자 상품에 대한 선별 투자가 필요하다. 이승언 FG자산운용 투자운용팀장
