참여정부 시기인 지난 2006년 논란 속에 시행된 재건축초과이익환수제는 2012년부터 유예돼 내년 초 재시행을 앞둔 지금까지 여전히 뜨거운 논란의 중심에 있다.
이 제도는 재건축사업을 통한 초과이익이 조합원당 평균 3,000만원을 넘을 경우 최대 50%까지 부담금을 부과한다. 여기에서 초과이익은 준공 시점 주택 가격에서 재건축조합설립추진위원회 설립 시점의 주택 가격과 정상적인 집값의 상승분 및 개발비용을 공제해 산정된다. 집값 상승의 진원지로 지목되는 강남 일대 재건축 아파트 단지의 시세 상승 억제에 초점이 맞춰진 제도의 도입 취지를 보여주는 대목이다. 주택공급을 위해 지어진 강남지역 아파트의 재건축사업으로 인한 이익이 해당 조합과 건설업체에만 돌아가면서 이 지역 아파트에 대한 투기 및 부동산시장 과열 현상을 초래하고 있다는 것이 당시 정부의 판단이었다.
참여정부를 계승한 문재인 정부의 출범을 계기로 초과이익환수제의 시행 가능성이 높아지고 있다는 전망이 나온다. 국토교통부는 최근 6·19부동산대책을 발표하면서 “재건축초과이익환수제의 유예는 검토한 바 없다”고 밝히며 이 같은 전망에 힘을 실었다. 제도 도입 당시처럼 올해도 강남 재건축 아파트발(發) 집값 상승 현상이 나타나고 있다. 이에 따라 집값 상승이 부의 불평등을 확대시키기 때문에 강남 아파트 재건축사업의 초과이익을 환수해 집값을 안정시키고 사회적 형평성을 실현할 필요가 있다는 주장이 설득력을 얻고 있다.
그러나 당시 제기됐던 반론 역시 여전히 유효한 상황이다. 대표적인 것이 미실현 이익에 대한 과세이기 때문에 헌법에 보장된 재산권 침해 소지가 있다는 주장이다. 재건축 사업을 위축시켜 주택 공급 부족 및 가격 상승을 유발할 수 있다는 반론도 제기된다. 김승배 피데스개발 대표는 “이미 지방자치단체의 재건축사업 인허가 과정에서 공공기여(기부채납), 취득·등록세 등 다양한 방식으로 개발이익을 환수하고 있다”며 “재건축초과이익환수제를 도입한다고 해서 집값 상승을 잡을 수 있다는 보장도 없다”고 지적했다. 그러면서 오히려 강남 지역에 대한 주택 공급을 위축시켜 집값 상승을 부추기게 될 것이라고 우려했다.
과거 초과이익환수제 도입이 집값 상승 억제로 이어졌는지 여부는 확인되지 않는다. 2008년 이후 전국적으로 집값 하락, 미분양 등 부동산시장이 침체됐지만 이는 당시 초과이익환수제 시행뿐만 아니라 글로벌 금융위기나 다른 규제들의 영향도 작용했다고 볼 수 있기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “2008년 이후 부동산시장 침체의 가장 큰 원인이 글로벌 금융위기인지 재건축초과이익환수제 시행인지는 불확실하다”며 “글로벌 금융위기가 있었던 당시 상황에서는 재건축초과이익환수제가 없었더라도 재건축사업과 같은 대규모 자금이 투입되는 사업 진행이 어려웠다”고 설명했다.
