A. 최근 10여년간 수익형 부동산 투자는 시간이 흐를수록 늘고 있습니다. 낮은 시중 금리 대신 임대수익이 유리하다고 생각하는 사람들이 많기 때문입니다. 은퇴를 준비하려는 사람들도 투자 수요 증가에 한몫을 하고 있습니다.
수익형 부동산은 유형이 다양하지만, 특히 상가 건물은 원룸이나 오피스텔에 비해 공급이 적어 선호되고 있습니다. 상가 투자를 하는 경우 서울 수도권 이외의 지방은 시장이 작고 가격상승 여력이 상대적으로 적어 투자자들은 고민을 하는 경우가 많습니다. 그렇지만 지방 소재 상가는 상대적으로 임대수익률이 높은 경우가 많아 수익을 얻기엔 유리한 측면이 있습니다. 가격도 서울수도권 보다 낮아, 소액투자로도 임대료 수익을 확보할 수 있어 노후 준비엔 도움이 될 수 있습니다.
그러나 지방 상가 건물은 주의할 점이 있습니다. 1~2층 저층부는 임대가 원활하더라도 3층 이상 중고층부는 임대가 어려울 수 있기 때문입니다. 일반적으로 중고층부 임대는 상권규모가 크고 유동인구가 많은 지역은 쉽게 이뤄지지만, 지방의 경우 상권이 적고, 활성화 정도가 취약해 저층만 임대가 원활할 수 있기 때문입니다. 설령 임대가 되더라도 임대료가 크게 낮아 면적 대비 수익 기여가 그리 크지 않은 경우도 있습니다. 이 때문에 지방 소도시의 상가 건물은 1~2층이 임대수익 비중이 높단 점을 염두에 두는 것이 좋습니다. 공실이 있는 상가건물도 공실이 해소될 경우 상당한 임대수익을 실현이 쉽지 않을 수도 있습니다. 차라리 공실이 완전히 해소되길 기대하기보단 해당 지역 상권의 평균 공실률을 따져 공실 발생 가능성도 감안하는 것이 차라리 낫습니다. 수익률을 높이려면 투자자가 생각하는 공실 해소 전략이 유효할 지 미리 판단하고, 어려울 경우 공실 가능성을 염두에 둬 투자수익률을 보수적으로 잡는 것입니다.
또한 지방 소도시 소재 상가는 환금성 여부도 따져 보는 것도 중요합니다. 부동산 투자에서 중요한 점은 팔지 못하는 부동산은 투자 대상이 아니라는 것입니다. 임대수익률 보단 환금성이 먼저 확보되어야 나중에 투자금을 회수할 수 있습니다. 결국 상가건물 투자는 단지 임대수익률만 따져선 곤란합니다. 환금성과 상권에 따른 임대가능성, 공실을 고려한 실질적인 임대수익률 등 여러 측면을 살핀 다음 투자 여부를 결정해야 합니다. 의뢰인의 사례처럼 중개업소의 말처럼 공실이 해소되면 넉넉한 임대수익을 기대할 수 있단 점은 잘 걸러들어야 합니다. 지방 상가의 경우 저층부가 주력임을 고려해 중고층부는 임대수익이 약할 수 있고, 심지어 공실이 해소되기 어렵다는 현실적인 점을 유념해야 합니다. 또한 지방 소도시는 상권 변화가 빨라, 상권 유지 가능성은 시장 조사를 통해 반드시 확인해 투자하는 것도 매우 중요합니다.
김재언 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 수석매니저
