경기도 화성 동탄2신도시가 △8·2부동산대책 △입주물량 폭탄 △부실공사라는 트리플 악재를 맞아 집값과 전셋값이 동시에 하락하고 있다. 이런 가운데 연말까지 동탄2신도시의 분양 대기물량이 7곳 4,103가구로 2기 신도시 중 가장 많아 청약에 신중해야 한다는 지적이 나온다.
23일 부동산114에 따르면 최근 일주일 새(18일 기준) 동탄신도시의 아파트 값은 0.01% 하락했다. 같은 기간 신도시 가운데 아파트 값이 빠진 곳은 동탄이 유일하다. 분당과 광교가 각각 0.16%, 0.13% 상승하는 등 8·2대책에 따른 풍선효과가 나타나는 것과는 대조적이다. 동탄은 전셋값도 0.04% 떨어졌다. 전주에도 동탄은 매매가와 전세가가 각각 0.04%, 0.15%씩 하락했다.
동탄역 인근 A공인중개소 관계자는 “내년까지 인근 입주물량이 워낙 많아 집값이 떨어질 가능성이 있다”면서 “집주인들이 집값 걱정은 물론이고 세입자를 못 구해 발을 동동 구른다”고 전했다.
매매·전세가의 동반 약세는 동탄2신도시의 아파트가 초과 공급된 상태에서 8·2대책의 강화된 규제까지 받게 된 영향이 크다. 대책 이전부터 물량 부담이 있었는데 8·2대책의 직격탄까지 맞으며 가격이 하락하고 있는 것이다.
국토교통부와 부동산114에 따르면 동탄2신도시는 다음달 1,077가구가 입주할 예정이며 연말까지는 총 5,170가구가 입주한다. 또 2018년에만 2만1,982가구가 입주할 것으로 예상돼 초과 공급 현상이 갈수록 심해질 것으로 전망된다. 2~3년 전 분양시장이 활황일 때 지어진 아파트들이 본격적으로 입주를 시작하면서 ‘입주물량 폭탄’이 현실화하고 있다.
이 때문에 동탄2신도시에서는 분양가격보다 분양권 가격이 낮은 소위 마피(마이너스 프리미엄) 분양권을 심심치 않게 볼 수 있다. ‘반도유보라아이비파크10.0’ 아파트 전용 59㎡의 경우 마피 500만원에 거래되고 있다.
입주민 박모씨는 “동탄2신도시 입주민 온라인 커뮤니티에는 이러다가 유령도시가 될까 걱정하는 글들이 올라온다”면서 “최근 부영아파트 부실시공 사건으로 부실도시라는 이미지까지 더해져 집값에 타격을 줄까 걱정”이라고 말했다. 실제로 동탄2신도시 23블록에 세워진 부영아파트는 입주 후 5개월간 8만건이 넘는 무더기 하자가 발생했지만 제대로 해결되지 않아 사회 문제로 비화한 상태다.
이런 가운데 이달 하순부터 연말까지 동탄2신도시에서만 7곳 4,103가구가 신규 분양에 나설 예정이다. 당장 중흥건설이 ‘동탄2신도시 중흥S-클래스 더테라스’ 528가구를 B2, B5~7 등 4개 블록에 공급한다. 전용면적 84~164㎡의 중대형으로 구성돼 분양가도 상대적으로 높을 것으로 예상된다. 대방건설이 짓는 ‘동탄2신도시 대방노블랜드’, 동양건설산업의 ‘동탄 파라곤’ 등도 하반기 분양을 계획하고 있다.
이 때문에 동탄2신도시 신규 분양 아파트를 청약할 때 미분양 가능성 등을 염두에 두고 신중할 필요가 있을 것으로 보인다. 윤지해 부동산114 리서치센터 선임매니저는 “동탄2신도시는 입주물량 문제로 전세가격이 빠지면서 수요 유입이 제한적인 상황”이라면서 “공급이 많다 보니 가격도 부정적 영향을 받고 있다”고 분석했다. 일각에서는 삼성전자 등 대기업 입주에 따른 배후수요가 풍부하다고 보고 있지만 윤 선임매니저는 “동탄 일대 대기업 입주에 따른 배후수요는 동탄1신도시로도 충분하다”고 말했다.
연초에도 현대산업개발이 분양한 ‘동탄2신도시 아이파크’에서 미분양이 발생했으며 주택도시보증공사(HUG)는 지난 2월 말 동탄2신도시가 속한 경기도 화성시를 오는 10월까지 ‘미분양관리지역’으로 지정했다.
