[기자의 눈]국토부 민간임대주택 시장 활성화 의지 있나

한국토지주택공사(LH)는 지난달 말 국토교통부에 ‘민간임대 허브리츠 제4호’ 인가 신청을 했다. 민간임대 허브리츠는 지난 2015년 정부가 뉴스테이 사업에 민간투자자를 끌어들이기 위해 도입했다. 당시 정부는 “개별 리츠에 비해 규모가 크고 다양한 자산 구성을 통해 리스크를 줄일 수 있기 때문에 재무적투자자(FI)의 참여가 활발해질 것”이라며 “1단계로 회사채를 발행해 민간투자자를 유치하고 2단계로 FI가 허브리츠에 출자하는 방안, 3단계로 상장을 통해 자본시장에서 직접 자금을 조달할 계획”이라고 밝혔다. 허브리츠를 통해 초기 마중물 역할을 하고 있는 주택도시기금 비중을 서서히 줄여나가는 대신 연기금·공제회·보험사 등 민간 투자자들이 참여하는 시장으로 유도할 계획이었다. 특히 국토부는 올 초 업무계획에서 허브리츠 4호는 투자 수익을 국민과 나누고 기금 부담을 줄이기 위해 대국민 공모방안을 마련하겠다고 밝히기도 했다.

그럴 듯한 취지에도 불구하고 성적표는 초라하기 그지없다. 지금까지 총 3개의 허브리츠가 설립됐지만 민간에서 자금을 조달한 사례는 단 한 번뿐이다. 지난해 초 뉴스테이 허브리츠 1호가 1,000억원 규모의 회사채를 발행한 것을 제외하고는 100% 기금 출자로 자금을 조달하고 있다. 민간임대 허브리츠 4호도 100% 기금으로부터 출자를 받을 예정이다. 민간에서 투자하지 않는 이유는 간단하다. 중간배당을 기대하기 어렵기 때문이다. 10년 가까이 장기 투자해야 하는 뉴스테이 리츠를 미래의 시세차익만 보고 투자할 수는 없다.



새 정부 들어 쏟아지고 있는 뉴스테이에 대한 지적에 일견 일리가 있다. 민간 사업자들이 주택도시기금을 가져다 쓰면서 특혜를 본 것도 사실이다. 그간 건설사들이 뉴스테이에 적극적으로 뛰어들었다는 사실이 이를 방증한다. 반면 재무적투자자들이 과도한 특혜를 받았다고 보기는 어렵다. 만약 그랬다면 재무적투자자들이 참여하지 않는 이유를 설명하기 어렵다. 국토부가 추진해온 뉴스테이 사업이 일부 사업 주체에만 과도한 특혜였다는 비판에서 자유로울 수 있는 방법은 간단하다. 기금을 투입하지 않고도 민간투자자들이 참여할 수 있는 시장으로 만들어주면 된다.

곧 국토부의 뉴스테이 개편안이 발표된다. 뉴스테이의 공공성을 강화하기 위해 무주택자나 신혼부부들을 위한 비중이 늘어날 것으로 예상된다. 이는 현재 뉴스테이에 쏟아지는 비판을 면하기 위한 임시방편이다. 장기적으로 민간임대주택 시장을 활성화시킬 수 있는 건설적인 방안이 포함되길 기대해본다.