정부가 24일 가계부채종합대책을 발표한 후 부동산 대출 관련 규제가 동시다발적으로 나오면서 주택 수요자들이 혼란을 겪고 있다.
지난 8·2부동산대책이 강남 등 부동산 과열 지역에 대한 대출을 조이는 데 초점을 맞췄다면 이번 가계부채대책은 다주택자에 대해서는 대출을 옥죄는 반면 무주택자에 대해서는 대출받아 집을 살 수 있는 기회를 열어두는 것이 핵심이다. 그러나 신총부채상환비율(신DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등과 같은 종전에 없던 대출 규제가 신설되면서 혼란은 가시지 않고 있다. 특히 임대사업용 주택 등에 대한 신DTI·DSR 적용 여부, 전세자금 대출의 원리금 상환액 합산 여부 등 수요자들의 문의가 많은 세부 내용을 정리한다.
Q: 부동산 임대사업용 아파트 구입을 위해 주택담보대출을 받을 경우 신DTI나 DSR에 포함되나.
A: 현재 부동산 임대사업자를 내고 사업 목적을 위한 부동산 구입 시 주택에 적용하는 DTI와 주택담보인정비율(LTV) 규제를 받지 않는다. 예컨대 현재 임대주택 등록을 전제로 강남구에 위치한 주택을 살 경우 물건에 따라 LTV의 70~80%까지 대출을 일으킬 수 있다. 대출자에 대한 DTI 규제도 없다.
정부가 아직 신DTI 및 DSR 시행에 대한 구체적인 방안을 밝히지는 않았지만 기존과 마찬가지로 부동산 임대사업용 상가·주택·오피스텔의 경우 신DTI나 DSR 산정에 포함하지 않는 쪽에 무게를 두고 있다. 이 경우 주택임대사업자 등록을 유도하는 효과도 있다.
대신 임대업이자상환비율(RTI)을 도입해 과도한 레버리지 투자는 막을 계획이다. 또 은행들이 자체적으로 여신 리스크 관리를 위해 빚을 내서 여러 채의 상가나 오피스텔에 투자하는 개인에 대해 DSR를 산정해 대출을 줄일 가능성도 있다. 금융위 관계자는 “DSR나 신DTI는 1차적으로 가계대출 관리를 위한 것”이라며 “상가, 오피스텔, 임대용 주택 등에 대해서도 이를 적용하는 것은 아직은 고려하지 않고 있으며 원칙적으로는 사업자 대출을 따로 관리하는 것으로 가닥을 잡고 있다”고 말했다.
Q: 지금은 전세를 살고 있는데 내년에 대출을 받아 집을 마련하려고 한다. 신DTI가 시행되면 전세자금 대출 금액이 크게 줄어들 염려는 없나.
A: 신DTI에서도 전세자금은 기존과 마찬가지로 이자만 합산하기 때문에 기존 주택 보유자에 비해 신DTI 실행에 따른 대출 축소는 없다. 신DTI와 기존 DTI의 가장 큰 차이는 기존 주담대를 보유한 사람이 추가로 대출을 받을 경우 기존 주담대를 어떻게 포함시킬지다. 기존 DTI에서는 이자만 포함시켰으나 신DTI에서는 원리금까지 포함시키면서 DTI가 크게 올라간다. 반면 전세자금 대출은 신·구DTI 모두 ‘기타 대출’로 분류돼 이자만 포함시킨다. 즉 전세자금 대출 2억원을 3%의 금리로 빌렸을 경우 연간 600만원을 DTI 계산식의 분자에 포함시키는 점은 앞으로도 동일하다.
이에 따라 일부 전세를 살고 있는 무주택자들이 우려하는 것과는 달리 기존 주담대가 없는 주택 수요자라면 이번 가계부채대책의 영향을 받지 않는다.
다만 전세자금 대출은 모든 대출의 원리금 상환액까지 고려하는 DSR 산출에는 들어갈 예정이다. 이 경우 고액의 전세자금 대출을 받은 채 고액의 주담대를 끼고 신규 주택을 구입하는 경우 대출이 축소될 수 있다. DSR 산출 시 전세대출의 원리금 분할 상환을 어떤 식으로 계산할 것인지는 현재 금융 당국에서 검토하고 있다.
Q: DTI·DSR 등 계산 시 연소득은 세전인가 세후인가.
A: 세전이다. 월급소득자의 경우 근로소득원천징수영수증상 세전 소득금액, 자영업자들은 매년 5월 종합소득을 신고할 때 나오는 소득금액증명원상 소득이다.
Q: 아파트 분양권 중도금 대출도 신DTI에 포함되나.
A: 아직 정해지지 않았다. 분양권 중도금 대출은 2~3년짜리 대출이라 만기가 짧아 신DTI에 포함할 경우 비율이 크게 올라갈 우려가 있다. 금융위는 아예 중도금 대출을 원리금 상환액에서 제외할지, 아니면 일정 비율만 적용할지 등을 검토해 연말에 발표할 예정이다.
문제는 기존 아파트 분양권을 보유한 주담대 보유자들이다. 내년에 기존 분양권 상태의 아파트가 입주를 시작해서 잔금 시점에 주담대로 전환될 경우 신DTI가 적용돼 예상보다 대출이 줄어들 수 있다. 이와 관련해 금융 당국에서 신DTI 시행 이전에 분양된 경우 소급적용은 검토하지 않는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 금융위 관계자는 “기존 분양권 소유자에 대한 신 DTI 적용은 신중하게 검토할 것”이라고 말했다.
